成都青城山文化旅游综合体项目策划方案.pdf

2013.11 规划总平图 商业规划意向 产业规划意向 住宅规划意向 青城山项目总用地面积526亩，建筑面积26 万平米左右 快 铁 站 1、青城山区域属于成都周边区域发展起步时间较早，区域开发 力度较大的片区，历经十几年的开发，市场现状可以用一句话概 括—— “优势明显，劣势也很明显”优势在于其气候条件、空气质 量、旅游人文资源得天独厚，是川内乃至全国相对知名的旅游景区 和休闲度假目的地，其在西南地区具有较强的关注度和号召力；其 劣势同样明显，单一的旅游资源和度假配套功能的缺失在消费群体 中印象根深蒂固，使得度假群体和投资群体对本区域的旅游地产认 可度和消费冲动受到一定程度的抑制； 2、区域内以住宅供应为主，且去化量缓慢，住宅年供应量在12-14 万平米左右，年去化量在9万平米左右，单一项目基本年去化量只 有8000-10000万平米左右，商业现状目前已村镇级配套为主，地 产项目商业配套供应较少，而且开发进度缓慢，同时商业规划中均 以社区商业和星级酒店为主，未来2-3年内五星级酒店区域市场供 应将达到8家左右； 因此目前区域市场发展的不协调，商业空心化，度假体验氛围 缺失直接影响到本区域居住类产品的市场影响力和购买意愿； 优势： 1、气候条件和空气质量（稀缺的生态环境资源） 具统计2012年，都江堰市中心城区空气质量优210天，良154天，优良 率达到99.7%，达到国家环境空气质量一级标准。青城山景区空气质量则在此基础 上更加优越。具有其他区域无法企及的天然优势，是青城山独具魅力之处； 生态资源的稀缺性在国内的关注程度和需求价值日益展现，表现为： A 度假需求和养生休闲体验已经成为中高端消费群体生活方式的一部分，而 且其要求的品质越来越高，安排的时间越来越长； B 国内众多开发商目前已发力旅游地产项目，其背景更多看中的是对生态 资源的占有和未来可预期的升值空间； 为此，在生态资源稀缺和不可复制的区域内，地产项目以及涵盖的不同业 态其价值平台和上升趋势是完全可预期的，本区域的生态资源优势明显，在深度 挖掘和借势的前提下，本案的资源环境价值将是其他项目无法比拟的； 优势： 2、地理位置和交通便利性（成都后花园的首选位置） A 成都后花园的理想位置之选： 项目距离成都市区1小时车程；成灌高速、成青快速路、快 铁专线的交通路网组织，其通达性和便捷性在大成都区域首屈一指， 合理的1小时时间成本和较低的交通成本使本区域成为成都地区后花园 的理想首选； B 地处川内交通咽喉，集散力和辐射力强： 青城山区域与成都市区的有效搭接，使得本项目借助成都市 区的辐射带动作用成为川内核心旅游目的地；同时本区域又是川西、 川藏交通中转点，其已经具备旅游集散和中转的功能，同时高铁目前 已开通重庆快线，大大增强了青城山的交通覆盖面；区域辐射力较其 他旅游资源更具唯一性； 优势： 3、独特的人文和自然景观资源 拜水都江堰-问道青城山鲜明的总结出本区域独特的人文和自 然景观资源，地域特色的深度挖掘和旅游度假休闲氛围的有效搭接， 完全可以塑造出极具地方特色和个性化的休闲度假养生产品，其不 可复制性与生态资源的稀缺性共同构建项目的两大核心价值； 劣势： 1、产品单一，配套功能缺失，商业空心化； 青城山区域一直以“度假养生居住”概念为主导，但产品线主要以住宅类产品为主， 导致区域整体“度假养生”概念弱化，与目前的中高端群体休闲度假养生对于品质、服务以 及个性化的多方位需求差距较大，区域整体发展的不协调症状日益明显； 2、先天资源未充分挖掘，整体开发和运营层面较低，区域成熟度和人气不够 区域未来几年的规划和愿景在度假配套功能方面有一定的倾斜，但从目前整体旅游 地产开