2012年南宁华润中心万象城市场调研分析报告（71页）.pdfVIP

南宁华润万象城市调报告 （新鲜版） 调查内容： • 一、项目概述 • 二、运营管理模式 • 三、招商策略及业态规划 • 四、品牌推广 • 五、建筑规划设计 • 六、VI导视设计类 • 七、物业管理体系 • 项目概述 • 南宁华润中心是华润置地继深圳、杭州、沈阳后在全国复制发展的第四个都市综合体项目。项目位 于中国东盟国际商务区核心区，总建筑面积约120万平方米，总投资逾80亿港币，将建成以“万象 城”为核心，集购物中心、写字楼、超五星级酒店、高尚住宅等诸多功能于一体的大规模、综合 性、高品质的标志性商业建筑群。 • 其中总面积27.4万平方米的购物中心“万象城” 做为综合体的核心项目，地位尤为重要，地下3层 地上6层，汇聚百货公司、五星级电影院、奥运水准的室内真冰溜冰场、精品超市、国际品牌旗舰 店、时尚精品店、特色美食餐饮等，提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务，是目前南宁最高端 的消费及生活体验中心。 一、运营管理模式 • 1、 “只租不售”的运营管理模式 购物中心里通常有上百个零售商，需要通过统一运营、长时间的管理来树立购物中心的整体形象。万象 城在运营管理上采用的是“只租不售”的模式，与万达喜欢将外铺或步行街出售的模式不同，后者看似 能快速回笼资金，减少资金压力的作法，为日后的运营及管理埋下了隐患。因为购物中心一旦被拆零成 商铺卖掉，失去了产权，也就意味着失去了对业主及商户的约束力，为日后的经营管理带来了难度。 2、丰富的运营管理团队 华润在零售行业以及商业物业管理经营方面积累的丰富经验，为万象城未来的运营管理提供了有力的支 持。例如：万象城有统一的银监系统，密切关注商家的销量状况，对销量突出的商家进行奖励。对销营 不好商家进行调整。为万象城的整体运营能力奠定了基础。 三、招商策略及业态规划 • 充分撑握市场现状，准确的市场定位是有效规避市场风险取得成功的前提。但对于一个规模 十万平方米以上的超级购物中心而言，如果前期没有完善的商业规划和整体定位，最终呈现 给顾客的往往是散、乱的感觉。 • 一个完整的购物中心通常都由百货、众多专卖店、超市、餐厅和电影院、娱乐设施组成，提 供给顾客的提供给顾客的是集购物、美食、娱乐、休闲、康体和服务于一体的综合空间。仅 仅有不同业态的商户进入购物中心，不进行功能的规划和整体定位也很难长期吸引消费者。 • 万象城在整体规划和设计时吸取了国内外购物中心经营的经验和教训，定位中高端，在业态 组合方面以，主力店/次主力店占40%，国际名牌占5%，餐饮、娱乐占30%，精品店占25%的招 商分配比例。将万象城零售概念定义为“居民及游客完整体验休闲、娱乐，享受购物乐趣的 好去处”。 三、招商策略及业态规划 • 门店组合形式：主力店+次主力店+品牌店 • 考虑到主力店、次主力店、国际名店及国内品牌不同的招商特点，万象城制定了 “先确定主力店，再全面 招商”的基本策略。在这一策略的指导下，根据实际情况灵活调整和实施租务政策。 • 以餐饮业态为例，万象城设置了54家餐厅，大到数千平米广东菜、小到几百平米咖啡厅以及韩国、意大 利、日本等世界各地美食应有尽有。 于此，国际奢侈品牌、高级餐厅、气氛活跃的酒吧、迷人的小酒馆 和安静的茶屋，成为集国际水准购物、餐饮、娱乐、演艺功能为一体的时尚生活体验中心。 三、招商策略及业态规划 • 主力店差异化经营与打造鲜明主题 • 1、打造富有个性的休闲主题，创立国内独一无二的真冰溜冰场，利用人们追新立 意的思维，将客流引至高层带动周边业态的销售 。 （影城、百货、数码城、超市 的业态组合悦荟、水晶城、航洋家家都有，唯万象溜冰场城做到人无我有） 三、招商策略及业态规划 • 2、五星级的专业影城的沃美国际影城，座位有1700个，拥有全球第五 块巨幕做为宣传噱头。吸引众多影迷入场观赏，做到人有我优。 三、招商策略及业态规划 • 3、华润万家旗下Ole’超市，国内最大的高端超市，采取错位经营方式，走时尚 路线，主推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，在同商圈内 （ 沃尔玛超市、人人乐超市）避免商品组合与竞争对手同质化,做到人优我特。 三、招商策略及业态规划 • 4、将在本地发展较好的百盛百货引进，圈定商务区人群与航洋、 广州友谊分