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实验报告一:房地产项目的盈亏平衡分析
实验学时:2
实验日期:11.04
实验要求:要求学生掌握盈亏平衡分析理论的原理机制, 能够熟练运用理论对具体的房地产 项目进行盈亏平衡分析;理论原理掌握扎实,且具备运用所学专业理论解决实践问题的实际 能力。
实验内容:
一、盈亏平衡分析法原理如下:
定义
对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中,产量 (商品房面积)、成本和
利润三者间存在这样一个关系,即:
产品销售利润=?
其中产品销售税金取决于产品销售收入,而
产品销售收入=?
产品销售成本(总成本)=?
线性盈亏平衡分析 假设条件
产品销售收入和生产总成本费用都是房地产开发面积(产品产量)的线性函数。
产品销售量和生产量相等,即开发的房地产全部能租售出去。
产品固定成本和单位销售价格在产品销售期间保持不变。
同时开发几种不同类型房地产产品时,应将之组合折算成一种产品。
计算所用的各种数据应是正常生产年度的数据。
①线性盈亏平衡点的计算方法
用房地产产品产销量表示的盈亏平衡点 (BEPQ)的计算方法。
假设某房地产开发企业年固定成本为 F,单位可变成本为V,单位产品价格为 P,单位产品销售税金为t,达到盈亏平衡时的年产量为 x,全部计划建设房地产产 量(建筑面积)为Q,销售收入为yi,销售税金和附加费为T,产品总成本费用为y2, 根据上述假设条件,贝V:
yi=Px
y2 = Vx + F+ T T=tx
如能达到盈亏平衡,贝y:
y i = y 2
即有 Px = Vx + F+ T
于是得到
p-v-1
所以用房地产产量表示的盈亏平衡点的计算公式是: 房地产产量表示的盈亏平衡点
年固定总成本
单泣产品售价-单位产品可变成本-单位产品销售税全及附加费
②线性盈亏平衡点的分析评价 由上述计算公式和图4-5-2可知,盈亏平衡点的值无论是用产(销)量表示, 还是用价格表示,或用生产能力利用率和销售收入来表示,均为越低越好。
盈亏平衡点低,说明开发项目有以下特征:
达到较低产量时可以保本。
赢利区大,亏损区小,项目能取得较好的经济效益。
项目有较高的竞争能力。
项目的抗风险能力大。
3、盈亏平衡点的计算方式
三个方面的盈亏平衡计算方式:
(1 )销售均价平衡点:总销售金额 顼目建设安装费 X1000 (单位:元/平方米)
(2)销售面积平衡点:总投资额 临肖售均价平衡点(单位:平方米)
(3)盈亏平衡点:销售面积平衡点 =总建筑面积X100% (单位:%)
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