门店筹备手册.pdfVIP

第一部分 选址基本要求及相关服务说明 环境及商圈基本要求的说明 第一项：选址的主要步骤： 1. 当地市场调查和资料的收集（也就是大环境分析）： 包括人口、经济水平、消费能力、发展规划和潜力、收入水平以及 前期研究商圈的等级和发展机会和成长空间； 2. 对不同商圈中物业进行评估（也就是小环境考察）：包括人流测 试、顾客能力对比、可见度和方便性的考察等，以得到最佳的位置 和合理选择; 3. 对于投资进行预算考评：在了解市场价格、面积划分、工程物业配 套条件及权属性质方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确 定该位置能否开设一家动力鸡车门店； 4. 进行投资环境考察是必不可少的步骤，在大环境和小环境的考察 中，我们给予考察的方法和建议。但是商场如战场，好的商业机会很 多时候会“一纵即逝”，这也要求我们必须快速进行反应。大商业的 环境如何，需要我们在生活中经验的积累，如果考察又分析拖了好的 时机，机会已经不再属于你。所以在店铺考察中切忌墨守成规。把一 些考评的方法记在心里，该出手时就出手！ 第二项： 门店的选址原则 一个城市的布局，会形成若干中心，如行政中心、商业中心、娱 乐中心、教育中心等，这样人流在进行特定活动时会趋向于特定的区 域。也包括以居民区的快速消费习惯消费区域。餐饮消费属于日常快 速消费，尤其是品牌餐饮具有一定的消费档次，消费者为了美味的食 品消费会相对不惜体力和时间，其商圈范围相对会大些，所以店铺首 先要选择交通便利、且周围商业氛围浓厚的地点就显得十分重要。在 餐饮品牌消费中也由于档次差异，对于商圈的选择就尤为重要。 1 . 大环境的选择：（即商圈的选择） 商圈的划分点有： A . 一般2，3,4 线城市商圈半径以 500 米为参考范围。 B . 中间有栏杆或者超过40 米宽的马路会成为商圈的分界线。 C . 以下类型的阻隔使人潮流动而划分成不同商圈： 1）铁路、平交道之阻隔 2）高架桥、地下道阻隔 3）安全岛之阻隔 4）大水沟 5）单行道等。 D . 人潮走向: 由于人群购物习惯、人潮流动走向，会形成一独立 商圈。在商圈划分中，还有是否核心商圈的划分，古话说“一步差 三市”这就跟人流动线有关 2 . 选择合适的商圈特征：（商圈特征调查的项目） A . 城市人口情况：当地固定居民、流动人口的数量、年龄层比 例。一般来说，流动人口比例高，会推动当地的消费水平。这些数 据可以当地政府机关数据为准。或者关注当地媒体报道。 B . 平均收入：这里要关注当地的主要收入来源，如有的地区具有 矿区等支柱产业，会带动当地的消费水平；主要的消费年龄段、职 业类型等； C . 当地居民消费习惯：目标门店区域的居民消费习惯区域在哪 里，必须考虑大众的消费习惯； D . 商圈建筑物特点：一般适合动力鸡车店铺以15 平左右的档口店 铺为佳。部分商铺会有台阶，一般台阶要适合，台阶对于雨季的挡 水有作用，但是由于消费群普遍具有较懒惰心理，因此相对情况下 过高的台阶会降低10～20％进店率。 E . 商圈内主要竞争品牌分析：重要的竞争品牌有哪些？其门店氛 围、购物环境、服务态度、顾客的进店率、平均成交客单价、月平 均营业额、产品卖相与口味等需要通过各种途径了解到第一手信 息。这对自己将来的销售预估、经营风险评估有很大的参考意义。 F . 人潮汇集流动的路线：人潮汇集流动的主要方向，也就是所谓 动线分析，因为同是处于一个商业圈，也存在商业死角，客流有的 时候会在这个地方转弯，客人就可能走不进这个店铺，生意也会差 很多。 G . 交通状况：公共车之往返站点、上下车后之走向、未来交通运 输系统的影响等。 3 . 商圈类型评估： 在一些城市中有明显的集中型商圈，这是我们店铺的首选商圈，但 是有的城市的商业圈未必是集中型，分散型的商圈需要选择性进 入。 A . 集中型商圈的特点： 1）商圈内流动人口多(每分钟约30～40 位以上)； 2）商圈内住宅人口(约24000 以上)； 3）区内的建筑物高且密集； 4）店铺集中且范围大； 5）与本产业有互补性的店铺多，且规模大(大型购物中心、超级市 场、百货公司、美食城、美食一条街)； 6）交通频繁，车辆流量大； 7）商圈类型：社区商圈、办公商圈、商务消费圈、行政消费圈、餐 饮文化圈为主。 B . 分散型商圈的特点： 1）商圈内流动人口少； 2）商圈内腹地分散； 3）区内的建筑物普通、老旧且高度３楼以下； 4）店铺分散且范围小； 5）与餐饮及日常消费有互补性的店铺少，且规模小； 6）交通不频繁，车辆流量