房地产评估讲义 第一,二,三章.docVIP

概 述 [学习目标] 理解房地产估价的基本涵义； 了解房地产估价的现实需要以及中国房地产行业的发展状况。 [案例导入]? 李先生先生进行投资，欲将其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问刘女士咨询，并要求获得迅速答覆。在刘女士的要求下，李先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下： A 房屋位于甲级地段，是他与朋友赵先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年； B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年； C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。 尽管李先生很着急，刘女士也很想帮他，但刘女士说无法立即给李先生建议。 问题：如果李先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？ 房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 估价是对价格或价值进行评价。 房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。主要有以下因素构成： 房地产估价师 房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。 合格的房地产估价师应具有以下素质： 扎实的估价理论知识 丰富的估价实践经验 良好的职业道德修养 知识小贴士：房地产估价师执业资格考试 房地产估价师考试是由国家建设部与人事部共同组织的考试，该考试包括如下四个科目：《房地产基本制度与政策》、《 房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《 房地产估价案例与分析》。四个科目全部合格即可取得房地产估价师执业资格。 　　凡 中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一者，可申请参加房地产估价师执业资格考试： 　　（一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年； 　　（二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年； 　　（三）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年； 　　（四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年； 　　（五）取得房地产估价相关学科博士学位的； 　　（六）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历、其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出的。 　　获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港澳台地区的专业人员，符合上述规定的，也可报名参加房地产估价师执业资格考试。 　　房地产估价师资格考试各科目合格标准均为60分(各科目试卷满分均为100分) 。 考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续的两个考试年度内通过全部科目；免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。 估价目的 指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，具体有土地使用权出让、转让；房地产转让租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案；以及企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖等。 估价原则 指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。 估价程序 指一个房地产估价项目运作全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序 。 估价方法 房地产估价不能单纯依靠估价人员的经验进行主观判断，还必须采用科学的估价方法进行测算。 影响房地产估价的因素 从大的方面来讲，影响房地产价值的因素有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等方面。在不同时期、不同地区，对于不同类型的房地产，各种因素引起房地产价格变动的方向、程度等是不尽相同的。 估价时点 指估价结果对应的日期。如2011年7月1日 知识小贴士：现代房地产估价的起源 现代房地产估价起源于英国。英国将为承包商