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PAGE PAGE # 第一篇分析篇 一、东北区域分析 【第一章市场形势分析】 本案 1 （一）扬州东北区环境分析 以“主导向南，拓展东西”为城市发展方向。南延扩大经济开发区，跳跃开发 港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体；完善西部分区，适度发展河 东分区，作为生活居住与第三产业的主要载体。城市总体结构形态分区控制要求为 规划建设用地范围分为10个城市分区及两个风景区：老城区、西部分区、东部分区、 河东分区、西南分区、东南分区、西北分区、东北分区、港口分区、瓜洲分区、蜀 冈-瘦西湖风景区、扬子津风景区。 本项目位于史可法路与老虎山路的交汇处，属东北区的核心地段。区域东临古 运河风光带，西依蜀冈 - 瘦西湖风景区，生态环境优良。项目位于老城区外沿，南临风光秀美的漕河，北面是历史悠久的邗沟，人文气 息浓郁。 （二）城市建设用地布局规划 从扬州市规划局相关资料获悉，扬州城市建设用地布局规划以 2001 年为规划基准年，近期至 2005 年，远期至 2020 年，远景至 本世纪中叶。规划范围分四个层次：市域、都市区、城市规划区、中心城发展控制区。 东北分区是以生活居住、公共服务功能为主，配套设施完善的城市规划区。融交通换乘、文教体育、现代商业等多功能为一体的 生态型、复合型城市域。东北分区有配置完善的商业、文化、娱乐设施；史公祠、工艺美术馆、扬州民族工业展览馆、水展览馆等文 化设施将形成市民文化中心。区内集聚商业、金融、人文、餐饮、商务旅游、娱乐、专业服务等各类服务业要素，逐步打造成为集休 闲区、现代商务购物旅游及生活居住于一体的热点区域。 依托东北区域的总体规划建设，御河苑、阳光水岸等一批楼盘，以及友谊广场、 123 地块等商业配套设施的建设和完善，使得该 区域房地产市场的开发，一改此前被“冷落”的尴尬境地，目前已初具规模形象与气候。 但必须清醒地认识到，东北区虽然具备较好的硬件条件和城市规划前景，但区域经济基础相对薄弱，且近期总体开发力度一直滞 后于除老城区外的其他区域。对于本项目而言，是机遇与挑战并存。 （三）项目所属区域优势突出，为项目开发提供了必要基础 项目所属的东北分区东西环绕古运河风光带及蜀冈 -瘦西湖风景区，生态环境优良，人文气息浓郁。便捷的交通环境将极大地促进 区域社会经济的发展，同时本区域距离市中心文昌阁商圈较近，并且周边集中了电厂、学校、医院、金融单位。依托东北区较好的硬 件条件和城市规划前景，本项目具备较好的销售机遇与优势。 二、项目市场竞争分析 （一）项目周边房地产状况分析 项目位于扬州城区的东北区，漕河路北侧，史可法路西侧。 1、区域逐步复兴 史可法路为东北区连接主城区的主干道，南向越护城河而接国庆路，目前正在进行拓宽改造。史可法路拓宽改造工程南起盐阜路， 北至邗沟路，全长 1838 米，改造后盐阜路至梅岭路段道路宽度为 30 米，梅岭路至邗沟路段道路宽度为 36 米，其中机动车道宽 15 米，绿化分隔带宽 1.5 －3.5 米，慢车道及人行道宽度为 6－ 7 米。排水系统为雨污分流。 漕河路对城市的贡献是多方面的，由于瘦西湖的特殊地位，过去市区文昌路以北一直缺少一条贯穿东西的城市干道，而漕河路的 扩建改变了这一状况，其向西与友谊路打通，并通过平山堂路与扬子江北路相接，城市北区东西向走廊已经形成；另外邗沟路工程正 在扩建，加上已经建设完工的运河北路和友谊路，三纵两横交通网支撑起扬州东北城区的框架。 漕河路以北、老虎山附近的区域目前主要是以工业为主，随着城市改造和拆迁量的提高，市职业大学的搬迁和油田的入驻，该区 域住宅的需求量尤其是中高档住宅的需求量会进一步提升，但该地区一直缺少一个高档的社区来满足市民的居住消费。从居住氛围来 讲，由于该区域有数个建设较早的成熟社区，安庄新村、竹西花苑、梅花山庄早已建成入住，人气相对比较旺盛。 此外，该区域是扬州最为古老的城区之一，更是扬州文化的发源地，早在春秋时期，吴王夫差在此地挖邗沟、筑邗城，奠定了城 市的基础，古老的城市底蕴让很多居民留恋。 从房地产角度来讲，该地段的升值潜力无疑是受到关注的另一个原因，市建设局有关人士介绍，该区域在扬州房地产起步较晚， 但却是改建力度最大、城建发展最为迅速的一个地区，从规划上来讲，这个地段发展的态势非常好，漕河以北、邗沟以南在未来的数 年内将会兴建一大批住宅项目。尤其是老虎山附近，本就是扬州城老的住宅区，通过改造，周边自然环境无可比拟的，通过漕河路或 邗沟路向西不远就是瘦西湖、蜀岗风景区，古运河风光带、漕河风光带、邗沟风光带环绕周围。 2、东联新兴热土 在 2004 年 6 月 28 日举行的土地拍卖会上，总共推出的 8 个地块中有 3 块在地处扬州的东北区，有专家分析，这可能是东北区 房地产全面启动的一个信号。 扬