关于完善不动产登记制度的法律思考.docx

完善不动产登记制度的法律思考 雷俊 余显财 不动产登记指经权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权之事项 记载于不动产登记簿的活动。 它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供 法律保障， 是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。 然而，我国至今 尚未制定不动产登记法，已制定的法律法规中虽有木少关于不动产登记的规范， 但这些规范相对零散。 我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》 、国家土地局发布 的《土地登记规则》、《城市房地产管理法》和建设部发布的《城市房屋权属登记 管理办法》。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、 国有土地使用权，集体土地使用权及他项权利） ，土地权利来源，权利主体、权 属界址、土地面积。用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有 所有权人、所有权性质。地号。房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地 登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段， 较改革开放以前有了长足的进步， 但不可否认， 这些法规存在相互冲突， 不合法 理的现象，我国不动产登记制度依然存在着不少问题需要解决。 、不动产登记立法不完善。如上所述，我国木动产登记立法主要集中在土地 和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》 、《担保法》、《森林法》、《草原 法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职 能部门在立法过程中强调本部利益， 这就造成了各部法律之间在不动产登记问题 上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记呈现出房产和地产的不统一、 登记机关的不统一、 登记程序的不统一、 登记效力的不统一、 登记权属证书的不 统一的状况。 在我国法律规定的应登记的不动产权利方面， 不动产实体权利的登 记范围仅包括房屋所有权， 土地使用权和不动产抵押权。 而在社会生活中广泛存 在的土地租赁权、 承包经营权、 地上权、 采矿权等诸多不动产实体权利却没有被 列人登记范围， 影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。 除 了不动产实体权利登记以外， 在现实生活中， 同一不动产之上可能同时存在着数 个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度， 以保障正常的不动产物权秩序。 而在这一方面， 我国不动产登记立法处于空白状 态。这显然不符合我国社会市场经济发展不动产权利保护的基本要求。 、我国不动产登记存在房地分离登记的问题。依据我国现行法律规定，约有 六个部门可以进行不动产登记， 如土地登记在土地管理部门， 房屋产权登记在建 设行政管理部门， 林地权登记在森林管理部门等， 并且各个部门登记的内容、 程 序等也有较大差别。 众所周知， 不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完 成物权变动， 进行物权展示， 提供统一的不动产物权的法律基础， 而不仅是对土 地、房屋、森林等不动产的行政管理。 分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记 制度的初衷， 一方面造成不动产特权法律基础的不统一， 引起法律法规之间的相 互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相 互冲突，其结果不仅增加了木动产登记人的不合理负担， 也破坏了地籍资料的完 全性和管理的统一性。 ．不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管 理部门负责。 由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员， 对登记后形成的 房屋产籍管理混乱。 目前，在国家取得了对农民房产登记的收费项目之后， 村镇 房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。 实际上，广大农村中与房地产有关的 经济活动日益活跃，房产的买卖。转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他 们取得的房地产权利， 同样迫切地希望得到政府的保护。 另外，由于城乡管理不 统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市 边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。 一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和 明确登记的公信力的原则。 从我国不动产登记制度现状来看， 其与完善的登记制 度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距， 存在着许多问题， 亟待进一步解 决和完善。 （1 ）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法 发展。西方各种类型不动产登记制度都是以本国民事基本法律为基础， 并辅之以 单行的不动产登记法。 可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为， 其意义在 于不动产物权变动的公示及公信， 保护交易安全。 目前， 我国物权立法工作已经 提上日程， 借鉴国外立法经验， 结合我国不动产登记的实际情况， 在将来出台的 《物权法》 中明确规定不动产登记的各项制度， 不仅是合理保护土地资源、 发展 房