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西安市商业地产面临的契机与挑战 内容 摘要：西安作为陕西省的省会，随着 经济 和房地产业的飞速 发展， 商业地产的发展也十分迅速。本文指出，西安市商业地产发展的优势包括经济稳 步发展，政策变化等，但同时也存在开发模式落后、融资渠道单一、政府规划经 验缺乏等 问题，只有理性 分析 经验教训，才能使商业地产健康发展。 关键词：商业地产开发模式西安 近段时间，国内房地产市场上商铺销售火爆， 商业地产投资热情高涨，无论是 住宅底商还是纯商业项目，都呈现出迅猛上升的势头。西安等房地产发展初级市 场,在商业地产的开发上呈现一派火热的余围。 一方面，投资资金纷纷转向商业 地产，另一方面各国零售业巨头也纷纷进驻西安，使商业地产项目竞争愈演愈烈。 西安近几年商业地产的快速发展让人眼花缭舌L, 但同时也要理性的分析其中的经 验与教训，为以后更好的开发提供建议。 西安商业地产发展优势及特点 （一）经济稳步发展是重要保证 （二）商业市场繁荣 （三）政府政策变 化及行业规范 从政策角度看，近两年为调整产业结构，保证房地产业快速平稳的发展，防止 出现全国性的房地产业过热，国家发布了一系列宏观经济政策来对房地产业进行 调控。受此类政策的 影响，住宅类和其它类型的房地产发展速度明显放缓， 开 发商对获得的土地和资金分配随之做出调整，而利润率较高的商业地产获得开发 商的宵睐。特别值得关注的是，鉴于房地产以前出现的问题和教训， 一些全面指 导和规范西安商业地产发展的文件即将出台，这将为西安的商业地产发展产生积 极的影响。 （四）商业地产运作水平不断提高 商业地产与所在区域内的市场供需关系紧密结合， 即市场有多大的购买力，就 需要多大商业物业。过去的经验证明，零散的经营模式很难集中所有的商业吸引 力去吸引消费者和维护消费者。因此体量大、功能综合全面、内在经营服务品质 优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。 而对于大规模和高功能的项目开 发,必须进行充分的市场调查。特别是海外零售商进驻之后或者项目想融到海外 投资，都会对商业地产的建设提出很高要求。 这就 自然 推进商业地产商的运作 水平不断提升，最终促使整个商业地产行业进步 良好的投资前景已经吸引了众多投资机构和经营 ，一批国内知名商业零售正 在西安选址，其中北京华联拟在二环路周边开设购物中心、 王府井白货业拟在东 大街选址开店，而来自瑞典的宜家白安居、法国家乐福也拟进入西安的商业领域。 （五）特色品牌领军市场 商业地产竞争关键要走特色之路, 特色是生命线,特色就是竞争力。而本土文 化则是一个关键元素，从这个角度讲，这也是对开发商的考验。西安作为古都， 有其独特的文化底蕴和 历史痕迹，如何在现代社会的商业地产开发中发掘并 有效地利用这些因素，有时候是项目成败的关键。 西大街的开发是把唐风作为该街的主要建筑风格加以控制，朱栋、黛瓦、粉 墙一系列标志性的唐代建筑元素使得西大街的整体风貌显得鲜亮活力， 而这样的 建筑风格比较适合用于规模较大的公共、商业建筑。 西大街定位于集 旅游、 休闲、观光、购物为特色的 中国 唐人街，整条街完整开发势必引起人气汇聚、 客流频繁、万商云集，使得整条街和项目具有整体向上的趋势， 以后必将成为西 安旅游的新热点。 西安南城，随着大唐通易坊、大唐商业广场等盛唐风韵商业地产项目开工建设， 同时相继涌现出大唐不夜城，以及占地近千亩的大唐芙蓉园等大规模仿唐建筑， 其规划建设，商业规模，将再次引爆唐文化商业地产开发热潮。 西安商业地产面临的困难及挑战 商业地产开发融资渠道单一，资金链条较长，开发和回收周期较长。一般住宅 的开发周期为3-4年左右，大部分项目则更短。而一个完整的商业地产开发项 目则需要5到7年，而回收周期则在7到10年左右，这对开发商的资金实力来 讲是严峻的考验。 政府相关部门缺乏经验及宏观监控造成项目的盲目开发和不合理竞争， 影响 了城市商业功能的整体布局。由于商业服务于广大消费者，同时，也是城市服务 功能的一部分，大部分城市政府相关部门缺乏经验，在规划，特别是项目立项、 审批上缺乏合理规划及有力的监控， 产生大量盲目建设，重复建设，同时在市政 配套上难以与商业项目进行合理配套。 缺乏对商业地产特殊性的深刻理解， 造成不合理盲目开发。商业地产开发商熟 悉住宅的开发，主观上把商业的开发套入住宅地产的开发流程， 许多项目没有招 商就开始规划设计甚至建造，但商业的运营是一个长期的过程，开发商们常常忽 略商业运营的最基本条件，即消费者、消费区域及消费能力，导致了项目开发在 体量上及业态定位组合上的盲目性。同时由于 目前 中国商业与地产业的信息不 对称及商业的飞速 发展 变化，更加大项目开发的盲目性。 开发模式的落后和单一，难以保证商业的长期持久运营。 在西安，发展商对商 业地产的开发难