山庄定制化方案全案策划.docx

紫薇山庄定制化开发方案 【前言】 美灵地产咨询公司（ 以下简称美灵 ）就紫薇山庄别墅项目提出全程定 制化开发模式，由于目前国内房地产市场以集合式规模开发为主，全程定 制化开发模式属深度创新手法 ,也是未来趋势型前瞻开发模式， 目前国内可 资借鉴的案例极少，因此其实施过程将全面考验发展商全盘整合能力，紫 薇地产以实力派专业地产公司的姿态迎接本次定制化开发挑战，美灵将全 程参与定制化开发模式的设计和实施。 --- 关于策略 在房地产开发中，选择何种策略一是取决于市场的成熟程度，二是取 决于发展商的实力、资源和手段。只有确定了科学可行的策略，然后才是 功能上怎么做的问题，否则再多的努力都是白费。所以，很多发展商都重 视技术层面的事情，而根本忽略了自己究竟要做什么，要采取什么样的开 发策略。这是很多开发商不能不警醒的。尤其是大盘的别墅开发，单靠一 两个卖点或者华而不实的概念包装是经不起市场和时间的考验的，一定要 有总谱，如果说小盘开发是一曲悠扬的独奏曲的话，那么大盘开发则是一 场波澜壮阔的交响乐， 项目开发必须有自己的灵魂和主题， 注意开发节奏， 什么时段采取什么样的策略。总之，大盘别墅开发依靠简单的克隆与模仿 是没有出路的。 【要点】 定制化的主要目的是提升产品品质、满足客户个性要求、促进项目销售， 促进 销售是定制化开发追求的终级目标 ，在定制化开发的战略实施过程中要牢牢把握这 个思想。 紫薇山庄别墅定制化开发实施过程中应严格控制风险、成本、时效等因素，避 免盲目追求客户满意度而导致的不利后果， 将迎合客户与引导客户结合， 并强调发 挥后者的作用 。 建议紫薇地产成立定制化开发服务小组 ，明确人员构成、职能、各专业团队介 入的时间和方式，采用开放式的紧密—松散型结构。 根据本项目产品的不同特点采取不同的定制化方式 ，联体别墅——大众化定 制、单体别墅——深度化定制、顶级别墅——个性化定制。 定制化开发包括产品定制化和服务定制化两个组成部分 ，产品定制化由基础、 构件和附件三部分组成，根据客户选择的自由度来划分。从本项目实际情况考虑， 产品定制化受时间、 经验等条件限制暂时还难以深入。 服务定制化则包括销售服务、 物业管理服务、 延展服务和完善的用户界面四个部分， 对项目销售将起到重要作用。 一、 美灵地产对房地产定制化概念的理解 --- 房地产定制化的提出源于规模产品（服务）的定制化 . --- 房地产产品定制化开发是指在房地产开发过程中， 开发商按照客户需求指导设 计开发的原则，通过产品定制化和服务定制化两方面的结合，令所开发的物业品 质提高，并能最大限度地满足市场需求，从而实现客户的最大满意度和提升地产 开发企业的品牌知名度，达到促进销售的最终目的。 --- 对于越来越成熟 , 竞争日趋激烈的房地产行业，有商业价值的潜在需求就是市 场，别墅物业定制化开发，就是使产品最大限度地迎合市场的过程，它要求开发 商将用户个性化的需求融入自己的楼盘，通过产品对这种需求进行诠释。但是， 由于客户的非专业性，信息的不对称性等条件限制，市场的需求有时候并不成熟， 而有远见的开发商在这过程中不仅仅是被动地满足用户的需求（市场拉力），更 应该将用户潜在的还未成熟的某种需求挖掘出来（开发商推力）。将满足市场和 引导市场两点完美地结合起来。 二、 房地产定制化开发的阐述 : 房地产开发以定制化模式进行 , 对于开发商将产生多方位的边际效益 : 提升物业的产品附加值和市场竞争力 . 提升开发商自我的客户服务水平，增加顾客交付价值。 提升公司行业内竞争力，有利于形成公司核心竞争力 , 增加公司的长期利 润。 树立良好的公司形象，提升企业品牌的市场价值。 美灵建议】 因此，我们建议紫薇地产应架设较好的人力资源组合，不仅在目前开发的紫薇山 庄别墅中推广定制化开发模式，同时在其他项目的开发过程中，也应注入较强的 定制化开发思维，锲而不舍的在房地产定制化方向不停步的前行，房地产定制化 开发的综合效益评判应该全面，重视其所产生的边际效益和附加值。 通过分析，美灵认为房地产产品定制化也存在着一些 前提条件 ： 定制化只是不完全定制化，即使是称为全程定制化，也只是就产品及局部 环境，部分服务环节进行个性化定制。 房地产定制化只适用于部分类型的物业。比如，在福州建设经济实用房和 标准件实用规格性较强的高层等就不太适合进行 定制化开发。 房地产定制化必须有合理的规划以及施工质量保证作前提，否则定制化充 其量只是短期的促销手段。 房地产定制化必须借助于现代的信息收集传达手段 , 如果不利用网络或者 方便的用户界面，客户服务和定制化操作仅信息 收集传达一项成本就会太高 往往会对定制化的实施带来很大的阻力。 房地产定制化开发对公司资源要求较高 : 在各定制化环节中要迅速形成规范化