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市区老破小真不如郊区高大上 郊区买房绝对是未来的主流。 也就是说你住在这个城市的任何一个点， 享受到的 居住水平、资源配套和服务都是差不多的。 当下市区内的老房子它的成交量和价格基本是到头了， 之后大部分是流向租赁市 场，少部分因为学区属性继续流通交易。 而真正进入交易链条的是那些郊区的新 房，交通便捷，各项配套资源完善，工作生活可以一站式解决。 而这个逻辑的背后的观点支撑就是社会和城市发展的必然阶段——郊区城市 化。 我知道大家会对此提出质疑， 所以我们先来看看近年来一线城市新房和二手房的 成交走势： 看图很清晰： 一线城市是最典型二手房涨的又快又凶的城市， 2011 到 2012 年一线城市土地 供给比较慢， 2012 到 2013 年二手房就大涨了，原因是没有新房了，大家只能 买二手房。 2013 年土地供给了，二手房立马就下来了，既然有新房且位置和地 段还不错，那傻子才会买二手。而 2014 年国家政策出台，严格控制特大城市人 口规模，二手房又继续看涨。 而这幅曲线足以说明消费者、 客户并不是想买二手房， 如果有的选，如果有新房， 新房配套还不错，我一定会买新房。 所以，二手房市场如火如荼的第一个原因就是——新房供应不够。 而大家也都知道新房是解决增量需求， 也就是说一个城市里面要盖的新房子对应 的是新增加的住房需求。 二手房是解决存量需求。简单理解就是说人均居住面积不变和人口数量如果不 变，那么这个供需状态就是稳定的。 而一旦人口持续上涨以及人均居住面积也有 需求的话，那市场一定需要新增一定的住房面积。 一线城市和核心城市的城市化还有很长一段路要走， 大量年轻人口还在涌入。 而 如果要满足增量需求且人均居住面积不下降，势必要提高增量面积的供给。 而看过下面这幅图，你就知道国家其实已经开始调整新房和二手房的供应节奏 了。 首先针对二手房，各大一线城市纷纷加入到了“限售”的行列。 短期看，限售就是今年买的房子未来两三年不让卖了。 短期肯定是打压投资需求， 控制房价上涨的预期。 但从长期看， 它控制的是近两三年内的二手房的供应， 如 果一个城市每年二手房供应里面有 30% 是三年以内的话，如果这个城市限售了 三年，那这个城市未来两三年都会减少 20% 的供应，二手房供应希望房价涨吗？ 不是的。各个城市新房大量放出， 大家不要在市区里面买二手房了， 请来郊区买 新房。 其次针对新房，十三五规划几个一线城市和核心城市纷纷加大土地供应。 例如：北京明确未来五年供应住宅用地将达 6000 万平方米，其中租赁住房 1300 万平方米。上海计划“十三五”期间新增各类住房用地 5500 万平方米，比“十 二五”期间增加近 20% ，新增住房供应总套数 170 万套，比 “十二五”增加 60% 左右。 然而再看看当下的土拍情况， 逐渐向郊区转移， 一方面是因为市区拆迁成本太高， 另一方面也是为了发展卫星城，实现郊区城市化。 所以，随着越来越完善的基建配套和产业转移， 开发商在那里造好房子， 吸引人 气，当城市里的二手房你买不到的时候， 只能选择郊区， 这就是未来几年市场的 清晰导向。 而二手房市场如火如荼的第二个原因则是——郊区配套不完善。 比如我们聊房山，2014 年之前整个片区除了房山老县城和良乡街道有点人气儿， 其它地方 60% 是农田，基建配套一塌糊涂。论购物，大型商超和购物中心除了 良乡的家乐福、 国泰百货就是老县城的物美、