[税务筹划]房地产并购重组税务筹划实操大全.docVIP

导读 除土地招拍挂之外，地产项目的取得方式最主要的途径是并购，本文从旧改 / 城市更新项目的取得方式手，分别就资产转让、拆迁安置补偿、增资后转股、不动产出资入股后转股、企业分立后转股等交易模式的税费缴纳情况进行分析，并从中提炼出税务筹划的基本原理和实操的具体细则。 目录 一、资产转让 （一）转让方需缴纳的税费 （二）受让方需缴纳的税费 二、股权转让 （一）转让方需缴纳的税费 （二）受让方需缴纳的税费 三、拆迁安置补偿 （一）被拆迁方需缴纳的税费 （二）拆迁方需缴纳的税费——无 四、增资后股权转让 （一）增资方需缴纳的税费 （二）股权转让方 / 退出方需缴纳的税费 （三）税筹重点：股权转让方 / 退出方取得增资款的路径设计 五、同一控制下资产划转至目标公司后转让股权 （一）同一控制下资产划转需缴纳的税费——无 （二）目标公司股权转让需缴纳的税费 六、以不动产出资入股后转让股权 （一）不动产出资入股需缴纳的税费 （二）股权转让需缴纳的税费 七、企业分立后转让股权 思考：以企业分立形式转移土地使用权的税务问题 （一）分立过程需缴纳的税费 （二）股权转让需缴纳的税费 八、企业合并后转让股权 （一）合并过程需缴纳的税费 （二）股权转让需缴纳的税费 九、合作开发 （一）一方出地一方出钱共同设立项目公司的情况 （二）一方出地一方出钱（出钱方不入股），双方合作建房 一、资产转让 转让方需缴纳的税费 增值税及附加 老项目：交易价 / （ 1+5%） *5%* （ 1+3%+7%）。 新项目：交易价 / （ 1+11%） *11%* （ 1+3%+7%）。 缴纳依据： 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》 （三）销售额 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4月 30日前的房地产项目。 （八）销售不动产 一般纳税人销售其 2016 年 4月 30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得 的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5 收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关 进行纳税申报。 一般纳税人销售其 2016 年 4月 30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和 价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 一般纳税人销售其 2016 年 5月 1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价 或者取得不动产时的作价后的余额，按照 5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务 机关进行纳税申报。 一般纳税人销售其 2016 年 5月 1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费 用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照 5%的预征率在不动产所在地预缴 税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照的征收率计税。 8. 房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照 5%的征收率计税。 9. 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增 税。 《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》 第二条 凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳 税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。第三条 城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的 产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。 第四条 城市维护建设税税率如下： 纳税人所在地在市区的，税率为百分之七； 纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五； 纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。 《征收教育费附加的暂行规定》 第二条 凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发〔 1984 〕 174 号文）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加。 第三条 教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为 3%，分别与增值税、营业税、消费