河改造片区建设项目可行性研究报告.docxVIP

PAGE PAGE # 、尸■ 、 ■ 前言 1、选择X进行项目拓展的原因 X公司主动找到我司要求合作——2008年10月，X矿业有限公司在X与当地政 府就目标地块达成开发意向，经过多家公司比较和项目考察希望能与我司就该 地块进行合作。 我司针对该项目进行了详尽调研—— 2009年2月 27日-3 月 3日，我司由三个 部门组织的调研组到X针对拟合作的建设用地进行前期市场调研，围绕着城市是 否具备进入条件、X房地产现状及供求关系和目标宗地及周边进行了详细的调 研。 该项目可促进我公司从独立开发经营逐步转向合作开发、品牌输出的开发 经营模式——目前市场条件下，知名开发商为了分散风险，以有限资金提升市 场占有率，纷纷进行品牌输出的合作模式，如中体奥园以出售品牌冠名权的方 式品牌输出、阳光 100以30%-40%非控股股权合作的品牌输出方式品牌输出，对 于我公司而言，该项目具有品牌输出的先决条件，利于我公司以一定的资金拓 展多个项目。 2、调研结论 调研组调研了 X市场8个代表项目、4个专业批发市场，对9个政府部门以及1 个当地中等略偏上收入家庭进行了访谈，满足对城市经济、房地产行业、消费 群体的分析条件。 经调研得出以下结论：X市场从人口、经济和未来发展潜力来看具备进入条 件；X市兰山区主城区具有产业支撑带来较大需求、土地供给有限，未来几年需 求大于供给，具备进入条件；项目所在区域由于属老城区，现有项目品质相对 较差，为本项目的顺利开发经营提供了机会。 建立在调研的基础上，完成该可行性研究报告。 1 .总论 1建设项目概况 1. 1项目背景 X矿业有限公司拟与我司合作开发山东 X项目，2009年2月 27日-3月3日我司由 三个部门成员组成的调研组对X市场进行机会调研并对项目进行市场调研，本可 研报告是建立在调研报告的基础之上。 1. 2宗地认知 宗地位于X市兰山区西北方向X商城中心，距离市中心人民广场6公里左右, 为旧村改造项目，享受涑河综合改造治理片区相关优惠政策。土地性质为住宅 （60%和商业（40%，用地性质比例可调且不发生费用，东至工业大道、南至 涑堤路（涑河）、西至宏大路，项目占地（含规划路） 297亩，被北园路划分为 南北两块，北大南小，东地界至西地界1公里左右，沿河面较宽。宗地所在区段 河道正在治理，初步形成沿岸绿化景观。 H：7新行政中心临沂商城宗地位置.老城区临沂市城市总体规划中 则讹好研 黛Mt 200a i* *9 H： 7 新行政中心 临沂商城 宗地位置 .老城区 临沂市城市总体规划 中 则讹好研 黛Mt 200a i * * 9 1 城市发展方向 3可行性研究编制的依据 《X市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则； 《X市建筑工程综合概预算定额（1999）》； 《X市涑河改造片区建设项目城建费用统一收费一览表》； 《山东省工程建设其它费用定额》； 市场调研报告； 合作方提供的其他有关资料。 4结论 1、主要经济数据及评价指标 主要经济指标 骨口. 序号 名称 单位 数据 1 总投资 万元 63889 2 总收入 万元 86610 3 税金及附加 万元 4833 4 总成本费用 万元 75467 5 利润总额 万元 14856 6 所得税 万元 3714 7 税后利润 万元 11142 2、通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论： X市场具备拓展进入条件； 项目所在位置符合城市发展方向，是 X未来几年发展的热点; 在充分考虑不利因素的情况下项目收益较好，经济上可行； 项目的风险在合理的限度以内。 PAGE PAGE # PAGE PAGE # 城市宏观环境分析 1自然地理环境 1. 1区位 X市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照,西接枣庄、济宁、泰安，北靠 淄博、潍坊，南邻江苏。地跨东经 117度 24秒—119度11秒，北纬34度22秒一36 度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里， 是山东省面积最大的市。 *北」4 ■州帝V4济宁市■fc * 北 」4 ■州帝 V 4济宁市 ■fc 【■u ■和 L毎血乌 4酸冃■白』 也; .1 M 、八 \ * “ 事營I性11 **T Vy 1. 2交通 X市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的X机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音 737、 麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以 4条过境 国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网，城市主干道较西安相比，同 等级道路比西安多两车道。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）