农村房屋买卖是否有效.pdfVIP

合同模板 Contract template 农村房屋买卖是否有效 A4 大小 \ 自由编辑 \ 最新最热 \ 标准模板 1 农村房屋买卖是否有效 转让宅基地使用权须同时具备以下条件： 1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员 ; 2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件 ; 3、转让行为须征得本集体经济组织同意 ; 4 、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。 农村房屋买卖合同是否有效的两种不同观点： 一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可 分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系 相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。农村房屋买卖在房地一体的 格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权 益，是法律法规明确禁止的。 国务院办公厅 5 月 6 日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通 知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市 居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地 使用证和房产证” ;12 月 24 日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》 再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此 可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居 民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。 另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋 买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。只要买卖合同 符合合同的有效要件，合同即为有效。《合同法》第四十四条第二款规定的合 同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。 房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记 并不是房屋买卖合同有效的要件。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未 履行完毕，并不影响合同的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共 和国合同法〉若干问题的解释 ( 一) 》( 法释 [1999]19 号) 第 4 条规定：“合同法 实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和 国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务 院 1999 年和 2004 年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据， 故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由 司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定 对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精 神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目 前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制 性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房 2 屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用 原则。因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社 会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失， 卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面 临腾房搬迁。在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体 现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几 年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立 了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改 变，在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付 了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权 变更登记手续 ; 甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要认真 审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无 翻建、是否具备腾房条件等。