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2019 中国产业地产企业 业务模式与创新实践白皮书 2019 White Paper on Business Model and Innovation Practice of Chinas Industrial Real Estate Enterprises 赛迪顾问产业地产系列白皮书 当前，产业地产成为地产行业的新风向，从几年前的冷门词汇一跃成为众多地产商、实业企业和资本追逐的热门领域。由此，布局产业地产业务的企业数量剧增，产业地产项目遍地开花。众多产业地产企业中，有诚心踏实地打造产业标杆者，亦有借产业名义以图拿地便利者。各类主体在摸索实践中找寻自己的业务开拓模式。 本研究分享了赛迪顾问对于产业地产的认识以及其发展宏观环境的判断，并选取百家产业地产企业为样本研究了产业地产企业区域分布、总体概况和重点产业布局；筛选了产业地产企业对行业有一定代表性的事件和趋势。我们也对产业地产企业类别做了划分，并分别选取代表性企业分析了创新实践和业务模式。 赛迪顾问产业地产研究中心致力于成为中国产业地产成长的见证者与参与者。在以上研究的基础上，赛迪顾问对产业地产未来发展趋势进行了研判，并给出了赛迪建议。 2019 中国产业地产企业 业务模式与创新实践 第 1 章 认识产业地产及其发展宏观环境 认识产业地产 产业地产主要项目类别 发展环境 区域经济与城市群 第 2 章 百家产业地产企业整体布局情况分析 产业地产企业总部分布 重点产业布局及规律 核心商业模式 企业动向 第 3 章 产业地产投资运营主体及业务模式 政府平台 地产企业产城板块 实业企业 专业化运营商 第 4 章 产业地产趋势研判与建议 产业地产未来趋势研判 赛迪建议  01 02 04 05 06 07 08 09 10 11 13 14 17 21 24 27 28 29 认识产业地产及其发展环境 产业地产是指以土地为基本要素，以企业为运作主体， 以区域 “产、城、人 ”的有效聚合和持续发展为核心， 所开展的一系列市场化经济活动的总称。 2019 中国产业地产企业 业务模式与创新实践 认识产业地产 产业地产是指以土地为基本要素，以企业为投资、开发、运营的主要主体， 以区域“产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心 ，产业运营和空间运营为主要盈利途径，房地产为载体，所开展的一系列市场化经济活动的总称。产业地产聚焦产业生态的打造，实现产业空间的整体开发与运营。 从本质上看，产业地产是园区经济活动分工日益细化和高度专业化的必然产物，内涵如下： 一、产业地产的操盘主体是具有市场化身份的企业。与政府相比，产业地产商基于市场化手段能够使园区项目运作模式更加灵活、资金支撑更加强大、招商团队更加专业，以解决政府在操盘园区中所面临的资金、人力等掣肘。 （模式更市场） 二、产业地产的运作本质是以人为本的产城功能体系构建。与工业地产相比，产业地产的产业功能更加高端，并弥补了城市功能短板；与商业地产相比，产业地产的产业功能更加聚焦，并提升了产业服务的专业性。 （功能更多样） 三、产业地产的核心目标是多方共赢。第一，政府可获得税收、解决就业；第二，入驻企业可享受便捷、优质、专业的服务，并获得成长；第三，操盘主体可获得空间租售、增值服务、股权投资等带来的收益。 （操盘更复杂） 认识产业地产 产业地产的功能 产业地产主要功能包括 满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等价值链各环节需求 满足企业员工长期居住、工作与休闲等需求 支持政府提升本地产值及税收、解决居民就业、完善公共服务等需求 表 1 产业地产与住宅地产、商业地产特征对比 住宅地产 商业地产 产业地产 客户 人/ 家庭 商家 + 消费者 企业 成熟期 短期行为 3年以上 5年以上 盈利方式 售 租售 + 资产增值 租售 + 资产增值 + 产业服务 资料来源：赛迪顾问整理， 2019.04 产业地产的角色分工 表2 产业地产角色分工 主体 政府 项目开发 / 运营商 入驻企业 职责 ? 产业方向把控 ? 土地开发与投资建设 ? （部分）参与土 ? 招商运营及产业生态 ? 落地投资及产值贡献 地一级开发 构建 ? 税收等财政收入 ? 物业租售及资产增值 ? 税收返还及租金减免 收益 收入 ? 财政资金补贴，优质 ? 土地出让金 ? 招商奖励及产业服务 服务 收入 资料来源：赛迪顾问整理， 2019.04 产业地产主要项目类别 产业园区 面积通常在 30-1500 亩 以产为主，允许 15% 左右的配套，由政府集中统一规划确定区域范围，并给予进驻的企业一定的优惠政策 一般对园区发展方向指定特定行业、形态的企业招引进驻，并由园区管委会或运营商进行统一管理，并向入驻企业提供多方面的软硬件服务 产业新城 面积通常在 10k ㎡以上 产城融合探索，