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PAGE PAGE # X巷地块收购可行性研究报告 00 九年二月 目录 TOC \o 1-5 \h \z \o Current Document 项目背景 4 \o Current Document 报告编制目的 4 \o Current Document 项目概况 4 地块基本条件 4 土地交付条件及土地使用权出让年限 5 项目资源分析 5 基地资源评估表 6 \o Current Document 项目开发经营环境分析 7 2008 年全国房地产市场回顾 7 2009年国内房地产市场趋势预测 8 \o Current Document X 市房地产市场分析 8 2008年X整体市场情况分析 8 222. 2008年X房地产市场政策回顾 11 2009年国内宏观环境展望 12 2009年1月份X房地产市场特征分析 12 2009年房地产市场趋势预测 13 \o Current Document 区域房地产住宅市场研究 15 \o Current Document 项目所处房地产板块市场特征分析 15 城东板块：环境资源优越，区域高端居住形象明显 15 城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻 15 \o Current Document 项目区域主要竞争项目分析 16 主要在售竞争项目一览表 16 后续市场供应预测 17 重点竞争个案分析 17 \o Current Document 项目区域置业者分析 19 \o Current Document 项目区域主要二手房情况分析 20 项目区域精选二手房源概况 20 项目区域二手房市场分析 20 \o Current Document 项目开发经营 SWO分析及销售价格预判 21 \o Current Document 项目综合分析（SWO■分析） 21 \o Current Document 项目销售价格预判 21 建筑类型 21 销售价格建议 22 \o Current Document 风险分析 23 \o Current Document 定性分析 23 政策风险 23 区位竞争风险 23 行业市场竞争风险 24 技术风险 24 国际风险 24 \o Current Document 经营风险 24 预警机制风险 24 \o Current Document 项目开发经营策略及投资估算 26 \o Current Document 6.1 假设预算开发方案一 26 \o Current Document 6.1 假设预算开发方案二 27 \o Current Document 结论与建议 29 \o Current Document 项目综合评价 29 \o Current Document 结论 29 项目背景 报告编制目的 1、 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地 块的市场价值进行合理的评估。 2、 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。 3、 结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、 对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 项目概况 地块基本条件 基地位于 X 城东板块白下区，位于光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东。 地块目前为 X 总参干休所小区用地，因此较为平整。 地块编号： 项目四至： 光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东； 用地面积： 50 亩； 实际出让面积： 33350 平方米； 规划用地性质：住宅 建筑容积率：＜ 1.7 ; 建筑面积： 56695 平方米； 土地交付条件及土地使用权出让年限 土地交付条 件：拆成自然平整；外部条件（道路、水、电、 气等）均以现状为 准； 土地使用权出让年限： 70年； 项目资源分析 方向 资源 照片 东 东面为友谊河，河边坡岸、景观已做 好，水体水质较好，但缺少特色和维 护 南 南面是光华路，光华路南侧是四方新 村，光华路北侧为三层涮羊肉馆、总 参X干休所接待处（正在经营中） 西 西面南端现有一加气站和加油站，主 要和解放军理工大学紧临 北 地块北面现为X总参干休所小区 基地资源评估表 权比细目 优 良 中等 一般 较差 土地级别 ★ 自然景观 ★ 环境污染 ★ 交通情况 ★ 生活配套 ★ 学区情况 ★ 社会治安 ★ 社会人文 ★ 区位形象 ★ 人工开发 ★ 结论: 地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路、宁