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CBD 写字楼市场研究报告 一、北京写字楼市场研究 1、市场综述 1.1 主要市场 北京甲级写字楼主要分布在：中央商务区（ CBD ）、第三使馆区（燕莎及机场辅路地区） 、中关村地区、金融街地区和东长安街及朝外地区等六个次市场。 图 2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图 ¨中央商务区（ CBD ）：中央商务区及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区。 也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。 - 现有供应：甲级写字楼为 58.7 万平方米 - 未来供应： 2004-2008 年甲级写字楼预计为 特点：平均租金最高； 空置率水平最低；  500 万平方米左右 国际化程度最高、 跨国公司最集中的区域， 商务环境 成熟； 区域基础设施和配套设施完善； 规划中可供开发的地块较多，土地储备较丰富； 政府良好的推广策略，使 CBD 对海外投资人产生了 更强的吸引力； 写字楼品质将进一步提升， 具有国际甲级标准的写字楼物业有望 增加。 ¨东长安街地区：北京甲级写字楼发展较为成熟的地区，北京最 早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的 东方广场均位于此区域。 - 现有供应：甲级写字楼为 76.7 万平方米 - 未来供应： 2003-2008 年甲级写字楼预计为 45 万平方米 特点：平均租金与全市平均租金基本持平； 受交通条件的限制，空置率水平高于 CBD 的水平； 客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名企业； 区域发展成熟； 可开发土地有限及受城市规划限制， 未来写字楼供应 增长平稳； 由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心， 该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注。¨朝外地区：位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务 活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了许多跨国公司。 丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。 - 现有供应：甲级写字楼 23 万平方米 - 未来供应： 2003-2008 年甲级写字楼预计为 5 万平方米 特点：平均租金略低于全市平均水平； 空置率水平较高； 区域发展成熟； 写字楼的整体档次低于 CBD 和东长街地区；集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公； 因土地价格、 未来可发展空间有限等原因， 对具有实力的地产开发商吸 引力不足。 ¨第三使馆区：位于朝阳区，围绕在机场高速路和东三环交汇处的东南，是北京写字楼发展较早的区域。京城中心、发展大厦、 燕莎中心、亮马大厦、 南银大厦等均分布在此。 这一区域与 CBD 具有相同之处，是外商投资者和国外公司青睐的地区。 - 现有供应：甲级写字楼为 51.5 万平方米 - 未来供应： 2003-2008 年甲级写字楼预计为 26 万平方米 特点：区域平均租金高于全市平均水平； 因缺少地铁交通的支持，空置率水平相对高于 和东长安街地区； 外资企业集中， 大量日本公司集聚在发展大厦、 大厦等物业内办公；  CBD 幸福 区域发展成熟； 拥有良好的生活环境， 是外籍人员生活居住相对集中 的区域； 写字楼市场未来具有一定的发展空间。 ¨金融街地区：金融街地区西自西二环路、东临太平桥大街、南 起复兴门内大街、北至阜成门内大街，规划用地 103 公顷，是中 国金融业最高管理机构及全国最具实力的金融机构的集聚中心。 - 现有供应：甲级写字楼 33 万平方米 - 未来供应： 2003-2008 年甲级写字楼预计为 46 万平方米 特点：由于甲级写字楼同乙级写字楼竞争激烈， 区域内甲级 写字楼平均租金低 于其他几个区域， 该区域甲级写字楼供应有限， 大部分为乙级或 接近甲级 标准的物业； 国内金融业对该地区写字楼的需求旺盛， 因此空置率 水平较低； 国内金融业、电信业及其相关行业集中于此； 金融街一期已建设完成，二期处于规划建设中，占地 32 万平方米； 根据西城区政府对金融街的规划发展目标， 金融街将力争吸引国外金融机构的进驻， 金融街的整体规划及建设正不断步入国际化，甲级写字楼的数量有望提高。 ¨中关村地区：根据中关村科技园的规划，中关村核心区包括中 关村西区、中关村科学城、北大科技园、清华科技园，边缘地区 的重点项目有中关村软件园、 中关村生命科技园和上地信息产业 基地。依据中关村科技园发展规划，未来 10 年中关村科技园的 功能定位为具有国际竞争力的国家级科技创新示范基地。 - 现有供应：甲级写字楼 48 万平方米 - 未来供应： 2003-2008 年甲级写字楼预计为 77 万平方米 特点：中关村现有甲级写字楼整体品质与东部存在差距， 由 于甲级写字楼数量有限， 平均租金水平与全市租金水平持平， 空 置率稳定； 高科技企业、成长型中小公司办公聚集地区；正处于全面建设阶段，整体商务环境正逐步改善； 受银行贷款对写字楼的限制和区域产业规模