对内地物业管理发展的浅析doc12(1).docx

对内地物业管理发展的浅析 物业管理自 80 年代初从我国香港传入内地以来 ，90年代后得到了迅猛发展 。在经历 了初期在住宅小区物业管理小心翼翼尝试后，在商业大厦、大型购物中心、公寓别墅， 政府机关、学校、医院等各类物业全面推及。成为各企事业、党政机关适应 WTC后新的 竞争格局，和社会化大生产下的后勤社会化改革后的得力助手；为提高全员社会劳动生 产率、深化改革提供了新的思路 ；物业管理作为一种新的管理学科已进入高等教育系统， 标志着物业管理已由感性认识世界进入到理性认识世界，已进入科学领域。综合分析内 地物业市场，具有与沿海城市迥然的现状，值得我们总结。 S? [43/T[% 市场因素分析 zmjX- N%E 一、宏观背景下的市场契机 / M =P 、城市化进程孕育商机 _s;MmO]$ 目前，我国正步入城市化加速发展阶段，今后一个时期，我国的城市化水 平每年将提高一个百分点左右。到 2010 年，我国的城市化水平将达到 45％，城镇人口将 达到 6.3 亿，仍将低于那时的世界平均城市化水平。城市化进程带来的投资增长，将带 动工程建设项目以及城市基础设施领域服务管理体制的改革，为建筑业及其相关产业的 共同发展提供了机遇。 j+jT+KLU! 7E~_@riA N 在内地，城市化进程和旧城改造正处于深入阶段，特别是内地房地产的发 c3 ,4 h%展势头房地产持续高涨，使物业管理企业仍然具有很大发展潜力 c3 ,4 h% 、外来地产投资者带来了先进的物业管理概念，促进了物业管理需求的增 长和对物业管理企业的需求。越来越多的房地产开发企业在竞争中已由追求规模转向精 品化和个性化，以达到标新立异的效果，物业管理的细节化和广泛性特点为此提供了广 阔创新天地。 v 、人员的往来交流、信息社会的特点使物业管理的概念已深入人心，物业 管理服务的标准和档次已开始成为衡量生活质量的新标准。购房已由过去的注重地段、 房屋质量、周边环境发展到注重小区配套设施和配套服务，使内地开发商也开始逐渐重 视物业管理的企业的品牌影响和服务水准，物业管理已逐渐成为房屋销售过程中的卖点 之一。 U 4 、随着人们收入的增长，人们不再满足于一生只买一次房，购买 住房的目的也不仅限于解决居所问题。地产投资的优势吸引更多的投资者进入地产领 域，社会上出现了专门的“炒房团”；人们把住房当作置业来对待，更加关心房产的保 值、增值、租赁和流通等问题，已开始意识到物业管理对地产升值的保障的作用，为实 现收益，对物业管理提出了更高期望和更广泛的需求，在房屋租赁、转让及价格、信息 等方面对物业管理提出了需求。 F t %K 5 、随着人们生活水平的提高，需要多层次的个性化服务，对特约服务的需求 也呈迅速上升的趋势，这也为物业管理公司的有偿服务提供了广阔的市场。 pmlWb 6 、内地大多数物业管理的服务领域还处于单项服务阶段或浅层次服 务状态，即使物业服务相对领先的省级城市，大多数的物业管理企业也正忙于项目规模 扩张和市场分额的占有率的争夺，物业管理也尚处于“管理”阶段，即使经营也是处于 初期尝试阶段 。因而，物业管理水平除去规模和年限的差别外 ，几乎同在一个起跑线上 7、物业管理发展的趋势之一就是专业化分工越来越细，物业公司为了 降低成本，提高效率和竞争力，将一些专业工作对外委托。物业管理企业可以根据自身 的管理特长和资源优势，成立专业化的队伍，承接其它物业管理公司或其它行业的相关 业务或工程，实现业内合作。 XEZ 8L(g vYAkD ( 严峻的局面 rv =* =4 6 、越来越多的南方、外资物业管理企业凭借经验丰富和地域品牌的优势， 以“师者”姿态进入内地，像狮城亿安、戴维斯、陆家嘴、众安康等专业化程度高的品 牌企业，为争管理项目与内地公司展开了激烈的竞争 ，不断挤压内地物业企业生存空间 5OObvg_Et HaZ 、基于促进房地产开发为目的，由房地产派生或大型企、事业单位后勤改 制的物业公司，为弥补自身项目的管理亏空，为实现资源的充分利用，凭借强大的资金 实力以“强者”身份进入市场竞争。 dF-l(X 4C J1Ag GrQl 、物业管理以其投资风险小，较低的技术含量和进入门槛，吸引了较多投 资者的兴趣 ，几乎每个地级城市都有少则七八十家 、多则二三百家大大小小的物业公司， 且每年以大于 20％的频率递增，使物业管理企业鱼目混珠，恶性竞争扰乱物业管理市场 秩序。 |Z O # d Va . 、行业法规的滞后，“管家”宣传的误导，使物业管理的内容模糊不清， 维权意识混乱。这种现象不仅仅是业主而且也包括了一部分物业管理从业人员。从前， 物业公司为了竞标所需，显示自己企业的管理的细微化，提出了“管家”的概念，以拉 近与业主的距离，这种超值的宣传确实在当时起到了积极性效果，但在