水岸丽城项目定位和物业发展建议.ppt

;报告结构;定位回顾;地块1;项目四至;地块1;地块一分为二，整体规划布局受很大限制;城市精品、高性价比住宅;投资（蔡白、厚街）：私营企业主、本地原住民、工厂中高层管理者、个体经营者（25%） ;注：这里面积区间是指建筑面积，95平米的建筑面积，套型面积可以控制在90平米以下;主题：社区商业 层数：一层 功能定位：为必备生活用品、经营式会所、休闲场所、商务中心 内容：超市、家具、药店、花店、书店、布艺、精品、冲印、西饼、生果、餐厅、音像、银行、家电、床上用品、体育用品、画廊、净菜市场、茶室、西餐厅、咖啡厅、装修设计公司、订票商务中心。 设计要求： 形式：街铺 开间在3—3.5米左右，进深10—12米。面积30—40平方米 增加高附加值： 5.9米层高，买一层送一层;项目规划;A户型 72-78㎡两房;户型方正实用，实用率高，赠送面积大;该规划方案将两个地块园林分开设计??园林规模小;;区域变化;东莞大道延长线连同西部镇区和市中心区，蔡白升级为西部交通枢纽;片区规划为道滘房地产重点发展区域;东莞大道延长线将拉近项目与市区距离，有效提升项目物业价值，扩大项目辐射范围;VS;;3;3-1;道滘经济实力在东莞比较落后，发展缓慢；南城、厚街经济实力强劲 ; 销售低迷，全镇全年签约住宅约300套，远少于南城、厚街； 在售楼盘仅有沿海丽水佳园、新世纪上河居两个项目，并且均位 于东江边，濒临厚街，以江景为主要卖点的社区，中档社区供应断层； 土地市场：近几年，几乎没有任何商住性质的土地成交。;小产权房领舞镇中心区，蔡白/南城片区以高档住宅为主，中档社区供应断层，外销型市场特征明显;小产权房：耀盈·城市广场;10年-11年产品供应;丽水佳园：港口大道带来销售飞跃，区域内购房数量少，客户以外来区域为主;项目情况： 概况：建筑面积35万平米，分为两期，一期240栋独栋别墅。二期为高层； 首推货量：08年6月推第一批 户型：106平米两房变三房，166平米三房（复式） 特点： 大规模中国庭院式社区，三面环水，优良江景资源;上河居：106平米两房销售快，客户以厚街和城区为主，本地客户少;集中在别墅和大平面洋房产品，中小户型市场机会大，本项目有望“拔得头筹”;区域土地供应较少，但未来存在较多不确定竞争因素，建议本项目尽快入市;;;厚街房地产进入飞跃期，市场供需两旺;君汇豪庭;鹿港小镇：09年销售近1000套，整体均价4100元/平米，经济型2房和3房最为畅销，自住为主.;富怡名居：09年销售约200套，整体均价4300元/平，两房销售快，以本地原居民和个体生意人为主。;厚街市场供应量总体不饱和，主力户型三房、四房，价格多在5000元/平以下，中小户型较稀缺。;;南城房地产发展态势 ——三大组团 泛CBD片区 泛CLD片区 南城高尚居住区;南城区中高档楼盘整体放量约6157套，总体供应结构均衡，本项目在户型方面很难突破;;本项目的差异化竞争突破口：;3-2;客户访谈和问卷调查;;多住在自建房，有改善居住需求，年轻群体以需求100平米左右单位为主;区域抗性大，非常务实，强调眼见为实，对价格抗性大;准备购房原因分析;在莞多年，有强烈的购房需求，价格抗性很大，基本需求80-100平米两房三房单位;本地原居民多住自建房，购房意愿不强，商品房意识薄弱;本地村民购买力有限，多住自建房，比较务实，以大户型需求为主。;准备购房原因分析;对片区较为了解，以80-100平米单位为主，价格刚性相对较小，关注有无房产证; 主 要 客 户 类 型 ;本地客户高端置业需求为主，外来私营业主购房需求大，很关注便利性，以100平米左右单位为主; 客户以厚街区域范围内为主，中等收入家庭，希望在厚街安家的外来 生意人或企业中高管为主，占84%，地缘性较强。有部分道滘客户。; 主 要 客 户 类 型;南城高端客户外溢可能性小，白领和个体生意人注重工作便利性，价格抗性大，外溢可能性大;客户小结：;4;回顾;—垄断价格 —产品有不可重复性 —过河拆桥;东莞大道南·首席·精品·中户型社区 ;我们可以用“新都市主义”传达项目气质属性。;时代上城（主推案名）;;我们的客户主要是这样一批人...... 事业上升期的来莞外地人 他们在25-35岁之间，有自己的事业，来莞时间一般为5-10年，对于厚街、道滘有一定的归属感，希望通过购房立足东莞； 他们或在公司里身居中层职位，或经营着自己刚起步的事业，收入稳定,经济实力不强，价格抗性较大； 多为三口之家，心中对大社区生活环境、齐全的社区配套有较高的要求； 区域：主要来自厚街、城区等跨区域置业人群； 他们关注更实惠的价格，更舒适的房型，更实用的空间，更齐全的配套，更好的发展前景.....;综合地块特点、核心客户需求及市场分析得到本项目的产品定位