河南郑州项目整体定位与物业发展建议.ppt

河南郑州项目整体定位及物业发展建议;开发大方向达成共识的前提下，几个需进一步深化的关键问题总结;客户定位的深化;关于客户问题，怡丰对70%的90m2内产品的市场需求存在较大的疑虑，我们将重点探讨;远郊90m2内产品案例借鉴——;厦门圣地亚哥——凭借建发品牌及产品力，岛外远郊项目克服区域抗性，多层公寓实现热销;深圳四季花城——高性价比产品吸引大量市区工薪白领层，低总价多层小户产品受客户追捧;郑州绿都城——严格执行90/70政策的郊区项目实现热销，客户对小户型居家产品接受度高;品质多层的需求分析总结——;客户定位的深化;项目目标客户定位回顾;各类目标客户的置业心理;目标客户AIO量表;从客户的特征与关注点出发的营销提示;未来，我们客户的生活是这样的……;未来，我们客户的生活是这样的……;多方案经济测算对比;价格预期的基本前提一——低密度和多层的价格差;关于经济测算的几个共识;多方案经济测算对比;保守价格预期下的市场实现价格;保守预期下低密度产品的盈利能力较优;在保守价格预期下最优的配比方案是尽量以低密度产品为主，多层产品低价走量;多方案经济测算对比;乐观价格预期下的市场实现价格;乐观预期下多层产品的盈利能力有所提高，但仍然低于低密度产品;在高价值预期下提升容积率的效率分析;在乐观价格预期下最优的配比方案是尽量以高容积率产品为主，以获得更高利润;多方案经济测算对比;在合理的价格预期下市场实现价格;合理市场预期下低密度产品盈利能力比较高，多层产品容积率对利润总额的提升贡献大;多层产品和联排的单价比必须达到1.5左右才可以超越联排的盈利水平;在不考虑90/70的前提下，建议以低密度产品为主，多层产品作为差异化产品存在;通过两个方案对比，低密度产品以联排为主盈利效果更优;多层容积率实现对利润的影响——增加到1.7而均价实现不变，则多实现0.5亿利润;小高层产品盈利能力分析——预期价格靠近成本，市场销售存在风险，不推荐采用;大平面产品盈利分析——大平面价格预期不足以支撑盈利提升，不建议占用大户型指标;公寓产品盈利能力分析——在保守的价格估计下能提升项目利???，建议后期少量建设;多方案对比总结及最终推荐方案选定——以市场快速实现为前提的方案最优化;关于推荐方案G的说明;多方案经济测算对比;方案G开发节奏的模拟;方案G项目成本分析;方案G项目现金流量分析;方案G成本和盈利构成;基于推荐方案的产品配比——;品质多层营建建议的细化;品质多层营建建议——从三个方面深化物业发展建议中对多层产品的;采光处理——以多窗采光为主，保留经典元素带来的细节品质感，局部改良窗型形成多样化;室内和室外空间的互动——一步风情阳台替代凸窗功能;入户花园和大露台的赠送提升90内户型的舒适度和性价比;围合布局关键点——偏东西向的围合产品需要有东西向的强势景观支撑，同时注重价值均衡;建议端头采用90内户型+入户阳台，强调对景观的占有和大赠送面积的性价比博取高单价;规划及风格营建建议的深化;规划建议的细化——不是提出具体方案，而是提出必须落实的四个关键原则;资源均衡处理——利用主水系改变景观资源“一头独大”;产品价值均衡——注重产品形态、价格和资源占有的平衡;内部劣势的规避——在不大量增加成本的前提下合理处理市政道路和排洪渠;交通组织人性化——人车混行社区良好的交通规划应当注重安全与效率的并举;景观及风格营建建议的深化;西班牙风格有多种流派，通过把控经典元素，不同组团与产品演绎不同风格以丰富社区风情 ;西班牙滨海风情演绎和经典元素把控;南加州改良风情演绎和经典元素把控;西班牙山地风情演绎和经典元素把控;配套设施建议的细化;国内商业开发普遍存在的误区——本项目在商业开发问题上一定要避免走入这些误区;郑州商业地产现状——前几年迅猛发展导致过热的现象，面临高空置率、招商、经营等压力;郑州商业地产现状（续）——逢街必铺的大体量开发带来极大困境，本项目应谨记市场教训;本项目商业级别确定——尽管临街条件较好，但由于区域商业价值限制，不宜冒险增大规模;本项目商业定位——世联基本坚持原有对商业功能及规模的定位建议，但排布上可适当调整;配套设施建议的细化;根据世联的案例总结，大部分社区会所的常规表现——;本项目会所配套初步共识;前期会所作为销售中心的建议——远郊项目更强调格调的营造，适度控制面积利于渲染氛围;营销中心各功能区域的设计要点建议（一）;洽谈区;常见会所功能及设施分析;后期会所作为社区配套的建议;项目会所规模确定;配套设施建议的细化;本项目车位数量确定——;本项目各种物业类型停车系统的营建建议以及成本增加额对照分析（一）;本项目各种物业类型停车系统的营建建议以及成本增加额对照分析（二）;;Thank you