玻璃厂项目水晶城可行性研究报告.docx

PAGE PAGE # PAGE PAGE # 某万科玻璃厂项目 可行性研究报告 目录 第一章 项目决策背景 内部因素 外部因素 第二章 项目概述 项目区位及用地 项目宗地现状 项目周边的社区配套 项目周边环境 项目市政配套分析 土地价格 第三章 项目法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权法律手续分析 项目合作方式及风险评估 总体评价 第四章 市场研究 区域市场成长状况 区域市场供应产品特征 整体市场对本案影响因素 目标客户、产品及价格定位 第五章 规划设计要点 初步规划设计思路 规划设计的可行性分析 第六章 项目开发计划 开发机遇 开发周期安排 销售周期安排 第七章 投资收益分析 1. 成本预测 2. 税务分析 经济效益分析 项目资金预测 第八章 可行性结论 1. 项目优势 2. 项目劣势 结论及建议 第一章 项目决策背景 一 . 内部因素 1. 某某公司项目布局 某自 92 年进入某市场以来，先后开发了城市花园、 某中心大厦、世贸广场、 都市花园、 某新城等项目， 其中城市花园、 某中心大厦位于城市北部的河北区， 总面积约 17 万平方米， 某新城位于城市北部的北辰区，面积约 60 万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中 心地带，但规模较小。由此可看出， 某某的主要项目集中在城市的北部。反观某的总体规划 和城市发展方向， 城市中心区向南部方向发展， 由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开 发便可看出； 城市工业向东发展， 重点开发建设海河下游工业区和滨海地区， 目前沿津塘路 两侧， 新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。 由此看出， 某的物业分 布与某的总体规划和城市发展方向不尽相符。 某自 92 年进入某市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人 一筹， 被公认为某的地产先锋， 在某人的心目中已树立起第一品牌的形象。 某产品应属于整 个某市，而不是某个区域。所以某有能力，也应该去开发某的其他市场，让某物业深入某每 个角落。结合某的总体规划和城市发展方向， 我们应在某的西南部、南部、 东南部投入更多 的关注。 目前我司在谈的几个重点项目有： 北部地区铁东路住宅项目， 东部地区张贵庄路住 宅项目、 东部地区某钢厂住宅项目， 南部地区某玻璃厂住宅项目， 其中玻璃厂项目是各方面 条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了某在城市南部无项目的空白。 2. 某某公司经营现状： 目前某公司在手有两个项目，某花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目） 、东丽湖 项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自 98 年开盘以来热销某市，成为某公司的主要利润支柱，但到 2002 年后新城项目基本开发完 可以作为重毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也 不是一短期热销房产， 不宜作为公司近两年的利润支柱， 是一个追求稳定开发有节奏销售为 目的的项目。 根据集团总部经营计划要求， 某公司必须再上新项目， 要达到每年有 3-5 个在 开发项目， 保证某公司经营利润指标和某产品在某的市场影响力。 在目前市场呼唤某的大好 形势下，某某应充分利用某某地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目， 扩大市场占有率，让某品牌深入到每个某人心中。 可以作为重 玻璃厂项目区位好， 规模适当， 发展前景乐观，可作为公司主要利润来源， 点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区， 消除污染源，彻底改善周边居民的生活环 境质量，为某城市建设做出贡献。 某公司现状项目及在谈项目分布 ： 花园新城新区 铁东路项目梅江南项丽苑项目张贵庄路项目 铁东路项目 梅江南项 丽苑项目 张贵庄路项目 在开发项目 已完成项目 在谈项目： .外部因素 南楼市级商业中心项目所在地 南楼市级商业中心 项目所在地 该项目具有良好的外部环境， 其坐落位置处于某市区的南部 ，行政区划为河西区，该项目所 在区域有如下特点和优势： 根据某市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。 某市主导风向为西南风，西南部区域正处于某市的上风口，远离工业区，空气新 鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。 经济发展状况来看，该项目所在的河西区是某市经济最发达、最富裕的城区之一，该 区的房地产起点一直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 于除和平区以外的其他各区。 规划在河西区某宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政 中心南迁，南部土地升值潜力大。 沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大 型超市等全国闻名的商业设施。 项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足 3 公里，东南半环是某