物业验收接管与用户入伙.ppt

物业验收接管和用户入伙 林祥明 OO三年十二月三十日  物业管理业务流程 物业管理招投标 物业管理前期介入 物业管理验收接管 物业的交付使用 物业的装修管理 ●物业管理的日常运作  物业验收接管 ●为什么要进行物业的验收接管? 概念 可能性 -必要性 ●如何开展物业的验收接管 准备 实施 ●开展物业的验收接管应注意哪些问题?  什么是物业的验收接管? 是指物业管理单位对受委托管理的物业及其相关 资料进行全面核查、检查和接管的过程。 包括对与物业相关的产权和技术资料进行验证核 对,对物业进行以主体结构安全和满足使用功能 为主要内容的现场检验,以及最终办理物业管理 权的交接。 ●物业验收接管的完成,标志着物业管理单位对该 物业实际管理的开始。  物业的接管验收与竣工验收之区别 ●竣工是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备 安装后,达到了该工程项目设计文件所规定的要 求,具有了使用条件 竣工验收是承建单位与开发单位之间办理交接手 续之过程 ●竣工验收可分为隐蔽工程验收、分期验收、单项 工程验收及全部工程验收。  物业的接管验收与竣工验收之区别 ●隐蔽工程验收:各项隐蔽工程完成后,在隐蔽前,开发 单位与承建单位应按技术规范要求及时进行验收。主要 以施工图的设计要求和现行技术规范为准。检查合格后, 双方在隐蔽工程检査记录上签字,作为竣工验收资料 分期验收:分期进行的工程项目或单元工程在达到使用 条件且需要使用时所进行的验收 ●工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕,具备 使用条件,能满足投产要求时,承建单位向开发单位发 出交工通知。 ●全部工程验收:整个建设项目按设计要求全部建成并达 到竣工验收标准时,即可进行全部工程验收。  物业的接管验收与竣工验收之区别 ●两者之区别 ●验收目的不同。竣工验收是检验房屋工程是否达到设计 文件所规定的要求;接管验收是对主体结构安全与满足 使用功能的再检验。 ●验收条件不同。竣工验收的首要条件是全部施工完毕 设备均已安装到位等;接管验收的首要条件是竣工验收 合格,并且附属设备己完全能正常使用,房屋编号已得 到认可等。 ●移交对象不同。竣工验收是由施工单位移交给开发单位; 接管验收是由开发单位转交给物业管理单位。  物业的接管验收与竣工验收之区别 ●两者验收的性质不同。竣工验收是建设单位即业主行为,《建设工 程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报 告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。” 但对涉及公共安全内容的竣工验收,又是一种政府行为,《城市房 地产开发企业应当向项目所在的县级以上地方人民政府房地产行政 主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工 验收申请之日起30日内,对涉及公共安全内容,组织工程质量监督 规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”而物业承接 收是企业行为,是物业管理企业代表全体业主,根据物业服务合同 从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发,对物业委托方委托 的物业进行的质量验收。  物业的接管验收与竣工验收之区别 ●两种验收所处的阶段和使用不同。竣工验收是施工单位 向建设单位移交物业的过程,承接验收是建设单位向物 业管理企业移交物业的过程;竣工验收合格后,由施工 单位向建设单位办理物业的交付手续,标志着物业可以 使用。承接验收是继竣工验收以后进行的再验收,承接 验收一旦完成,标志着物业正式进行使用阶段。 ●两种验收中物业管理企业的职责不同。竣工验收时,物 业管理企业仅是参加者,而在承接验收中,物业管理企 业与建设单位是直接的责任关系。新建物业的竣工验收, 经常与承接验收一并进行  为什么要进行接管验收? 可能性 ●国家物业管理条例第二十八条:物业管理企业承 接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备 进行查验。 《全国物业管理示范大厦标准标准及评分细则》 之“基础部分”的第2小点:“已办理接管验收 手续” 关于贯彻国家《物业管理条例》有关问题的通知 (穗国房字[2003]592号):