培训课件思源顾问北京天元港C区地块项目商业业态规划和综合经济测算.ppt

最新.课件 思源顾问 1F 特色餐饮区 轻食类餐饮区 高档精品专卖区 中高档精品超市 最新.课件 思源顾问 2F 特色餐饮区 轻食类餐饮区 高档精品专卖区 最新.课件 思源顾问 3F 专业美容美发 品牌服装定制 高端塑身美体 个人商务形象设计 个人着装顾问 个 性 化 商 务 服 务 最新.课件 思源顾问 3F交通示意图 交通动线说明： 1、通过写字楼可直接进入商业； 2、中间的连廊引导消费客流到达各商业； 3、A地块的人流通过连廊进入商业； 4、从一层通过滚梯引导人流进入3层商业； 5、通过直梯导入人流。 写字楼人流 地面人流 地面人流 地面人流 地面人流 A区人流 平面交通 平面交通 垂直交通 最新.课件 思源顾问 4F 文 化 艺 术 俱 乐 部 现代艺术画廊 收藏品俱乐部 休闲娱乐场所 视听俱乐部 雪茄/红酒俱乐部 商务女性俱乐部 最新.课件 思源顾问 4F交通示意图 写字楼人流 地面人流 地面人流 地面人流 地面人流 平面交通 平面交通 垂直交通 四层平面图 交通动线说明： 1、通过写字楼可直接进入商业； 2、中间的连廊引导消费客流到达各商业； 3、从一层通过滚梯引导人流进入3层商业； 4、通过直梯倒入人流。 建议：四层保留写字楼裙楼部分的商业区域。 最新.课件 思源顾问 5F 高级商务会所 高 级 商 务 会 所 最新.课件 思源顾问 5F交通示意图 交通动线说明： 1、通过写字楼可直接进入会所； 2、通过直梯倒入人流。 建议： 1、五层的设计考虑写字楼与商业会所之间的连通。 2、取消原有的滚梯设计。 写字楼人流 地面人流 平面交通 垂直交通 最新.课件 思源顾问 B1 美食广场 餐 饮 及 商 务 休 闲 广 场 最新.课件 思源顾问 目 录 一、目标商业业态及其租金承受力 1.1、目标商业业态 1.2、目标商户租金承受能力 二、财务分析 2.1、利用市场比较法进行租金测算 2.1、通过租金进行售价测算 2.3、财务测算（现金流测算） 三、商业业态规划及布局 四、经营管理建议 五、附件 最新.课件 思源顾问 天元港商业租金价格测算 通过对上述几个项目的价格比较，本项目得出的价格为： （9.54+9.52+10+1078+10.70）/5 = 10.11元/天.M2 由此，本项目商业租金定价为9-11元/天.M2 。 最新.课件 思源顾问 商业物业单位面积投资测算说明 单位面积租金为10.11元/建筑平米.天 5成10年按揭 保证内部收益率为8% 按照10年净现金流的现值为零，测算单位建筑面积的销售价格 最新.课件 思源顾问 序号 项目 1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年 1 现金流入 0 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 1.1 租金收入 0 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 3640 1.2 商铺销售收入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2 现金流出 13202 1526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 2.1 首期款 11676 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2.2 银行按揭款 1526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 1526 3 净现金流量 (13202) 2113 2113 2113 2113 2113 2113 2113 2113 2113 4 累计净现金流量 (13202) (11089) (8976) (6862) (4749) (2635) (522) 1592 3705 5819 商业物业单位面积投资测算表 最新.课件 思源顾问 技术经济指标 财务净现值（i=8%) ￥0 10年按揭系数 108.923 内部收益率IRR 8.00% 单方租金 （元/平方米.天） ￥10.11 单位售价 23352元/平方米 结论： 按照市场比较法测算的租金10.11元来推导出的商业物业价格为每平方米23352元。 最新.课件 思源顾问 价格调整 本项目将于2年后投放市场，还应考虑以下因素进行价格调整： 北京市整体商业市场布局不合理，造成三环以外区域部分商业价格走势降低，空置率增加，影响了购房投资者的投资决策； 因国家政策影响，三环以内新增商业面积减少，对本案是一个发展机会； 未来预期风险 因此，对本案商业物业价格调整如下： 结论：建议本案商业物业出售价格为： 22500元/平方米