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房地产策划方案 四方家和方案 恩尼邦策划 二零零八年一月六日 目录 一、市场分析 区域市场分析…… 定向市场分析 项目分析 SWO分析 项目周边配套状况 项目策划思路 竟争楼盘比较 目标群体宏观分析 目标客群需求特征深度分析 二、项目定位： 区域定位 市场推广主题定位 广告定位 项目市场定位 目标市场定位 三、开发战略 项目前期规划及产品分析 销售价格策略 销售现场造势 销售道具的建立： 售前准备部署 销售控制： 其他销售策略： 四、推广策略 营销推广思路 分案推广主题 销售策略建议 市场气氛培养 促销手段建议 五、宣传策略 媒体选择建议 宣传主题 广告创意及诉求 广告宣传推广策略 媒介的组合策略 广告目标 六、广告实施阶段 第一期：试销阶段（三个月） 第二期：扩销阶段（三个月） 第三期：强销阶段（四个月） 第四期：巩固阶段（三个月） 七、投放及产出 八、方案说明 一、市场分析 1区域市场分析…… 该地段已经进入房地产已高速开发期， 各大房地产开发商纷纷入驻， 楼盘遍地开花， 拉开了 新一轮居住空间和居住模式升级的序幕； 短期内集中的大规模开发使竞争态势不断升级， 供 需呈现出阶段性、区域性、产品结构性失衡；在城区“破旧立新”和产品形态极大丰富的同 时，迫切需要全新的产品和模式，以规划和引导人们的居住观念。 2、定向市场分析 位于新华路北段，南临玄武街 , 周围建有中百佳乐家超市、锦绣小学、商务大厦、以及大 量的餐饮、 娱乐场所。 使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全， 加速了区域房地 产业的发展，吸引不少在经济开发区工作的人士在此置业安居。 3、项目分析 项目名称： 四方家和花园 项目规模： 住宅建筑面积3.5万平方米，绿地勤 36% 宣传主题： 价格： … 4、SWO■分析 优势分析 位于新华路北段，南临玄武街 , 地处交通主干道，交通十分便利； 根据市政府对经济开发区的整体规划 , 玄武街将改造成为中心城区道路。该地段发展潜 力巨大。 周围有中百佳乐家超市、 锦绣小学、 商务大厦、以及大量的餐饮、 娱乐场所是最适合人 群居住的地方。 劣势分析 周围配套设施仍然未成熟，发展尚须时日； 附近的竞争对手较多，将面临项客户群体的争夺； 楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次； 城区居民对该区域的认识还停留在“偏僻”的片面理解，具有一定的心理抗性； 该楼盘紧临玄武街，受噪音影响大，空气污染大； 机遇： 随着该区域生产企业的搬迁，大型超市的入驻，城区形象将在未来几年获得很大提升， 提高了辖区市民宜居心理预期，为本项目提供了一个充分展示自我的机会； 大规模旧城改造带来了昌乐近年来最大规模换房置业，刚性置业需求强大； 威胁 ； 该区域步入高速开发期，市场放量、价格涨幅与居民收入存在一定格差； 区域市场价格拉高速度过快，市场消化速度趋缓，对新增房产形成较大冲击； 5、项目周边配套状况 周边配套： 中百佳乐家、沃尔玛、利群等大型购物广场均在居住半径内 项目策划思路 由于项目为成熟生活区物业， 有优良的先天条件。 区域的外部条件劣势较为明显， 做好 项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路： 充分利用先天优越的交通环境 项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个 “”， 塑造独特 的品牌形象。 把握市场需求，迎合买家心理 随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后， 供方面临的严峻问题就是， 产品的工发能 否满足消费群体的需求。 营造现场舒适环境，引起客户购买冲动 在吸引大量客流后， 现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。 项目应在规划设计、 园 林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。 体现“以人为本”的经营理念 面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。 7、竟争楼盘比较： 竞争环境分析 1区域内新开楼盘较多，市场竞争激烈； 2、本项目在产品定位、目标市场、规划档次方面各有不同，构成了区域房地产市场格局, 其开发进度、产品定位、价格及销售情况都将对本项目产生直接影响。 目标客群定位： 房地产项目辐射半径与消费者购房半径受以下因素影响： 消费者灼舄半径 /项目知名度项目规模项目交谨网络\项目形象档次\个人或家庭收入水乎\ \ /项目知名度 项目规模 项目交谨网络 \项目形象档次 \ 个人或家庭收入水乎 \ \ 「购房i作息自由废 ［时间价值 '客対通勤能力 / 目标 、工作地点 附近的居民 周边企事业单位的工作人员 个体经营业主 在附近打工的外来人员 8、目标群体宏观分析： 为项目的我们要站在战略的高度， 审视市场和项目的变化， 把握目标客户群体的组合变化, 为项目的 产品及价值发展提供决策支持。 客户特征 多层（以80-126平米） 小高层（80-126平米） 基本特征