小汉街美食街商业地产招商方案培训资料 .pptx

小汉街招商方案（草案）; 为确保小汉街建成后按时开业和顺利运营，我们应树立“招商先行”的运作理念，确定程序化的招商战略，运用全新的运作模式和经营理念，明确一个先进清晰的招商思路，制定一套科学可行的招商方案，分阶段分步骤、有序有效的全面推进招商工作。;招商原则;自身因素： 1、项目招商时间以及广告推广时间比较短，相应招商后期难度更大; 2、项目地理位置稍显偏僻; 3、项目首次入市推广构思失败，销售先行是传统或市区黄金位置商业街思路。前期储备来访来电约4000组客户已经处于半瘫痪状态，是项目一大难点。 外部因素： 1、项目所在区域人气淡薄，周边无商业氛围，零售或偏零售业态意向度 低； 2 、油田市场房地产行情冷淡，曾出现过开发商跑路问题，在油田本地居民心里，对房地产造成一定影响。;1、加大广告推广 建议广告推广在油田采取覆盖式推广，南阳及下设新野/唐河均精准大批量推广，给予经营商户及投资客户制造开发商实力雄厚的姿态。 2、油田设置位置指引： 在南阳下油田道路，新野到油田道路，唐河到油田道路，多设置路牌指引。 3、“放水养鱼”利诱： 项目收益重点在于销售，同时从长期考虑，建议一期采取较高优惠吸引客户进驻本项目，利于后期的销售，且一定程度上提升售价。待市场经营有起色后再考虑租赁收益； 4、加大运营及外围包装： 在项目开始招商前期，物业及运营骨干人员先行进场。并在营销中心门口设置形象岗，在小汉街美食城每天由“御林军”巡逻造势； 5、加大“外部拓客”渠道 因项目前期已经启动过一次，到场客户约4000组以上，因项目短暂停顿，此客户如单靠电话邀约，已效果不大。需再次激活，特建议加大拓客力度，重现项目实力。;业态;业态规划小结 沿街主力品牌店提升项目形象及档次，内街区业态以吸引客流为目的，区块之间的业态互补、错位经营满足广泛消费人群需求，可以带动场内氛围，整体市场业态严格分区规划，互补共融，体现一个充满现代化经营模式的“汉代民俗文化美食城”。;招商先行、销售紧跟，招商??于销售启动，之后销售招商互动;主力店和大户招商提前确定，散户随后跟进;立足长远经营，给予市场及客户信心; 对小汉街的招商，我们还是要借助外地商户的力量，尤其是主力品牌 商户，形成对本地商家的挤压，造成紧张的氛围。其次，南阳、新野、唐河等符合小汉街业态商户作为我们招商工作的重点首选目标，不断制造外地商户入驻油田小汉街，对本地区商户之间的挤压，形成逼定效果。;招商手法----主动出击;招商手法----本地、异地招商 本地及下游商户： 1、对油田相关市场及沿街商户进行地毯式的全面深入调研摸底，建立《商户信息名录》，筛选有品牌、有规模、人缘关系广、有号召力的龙头商户，这些作为我们的重点客户； 2、首先完成重点户的招商工作，争取重点户带动其周边的散户一起进入本项目。 异地及上游商户： 1、通过本地商户了解，网络查询，行业协会，专业杂志等方法获取上游及外地品牌商家资料； 2、商家资料进行分析和筛选，并展开全面接洽； 3、邮寄相关资料，保持电话沟通，尽可能采用‘走上门，请进来’的主动方式建立关系，尽快确定意向进驻商户及签订租赁合同。 ;大户“三优”;租 赁 前 期;根据项目定位报告中的初步销售均价为4500元/㎡， 按照8%的投资回报率计算，则标准租金为： 4500元/㎡(销售单价)×8%（回报率）÷12月 = 30元/㎡/月 备注： 不考虑递增情况下，依照商业10—12年回本行规，则首年制定为回报率8个点。 ;由上两看出： 市场普遍平均租金：（30+40）/ 2 = 35元/㎡/月 期待租金（20+30）/2=25元/㎡/月 由此综合计算：（35+25）/2=30元㎡/月;综合比较后租金价格初步价格判断;租赁政策;租赁政策;1、较长的免租期 项目在前期招商中可以推行免租金的方式先行招商，前期以降低入场门槛，吸引商家进场经营， 尽可能短期内形成市场经营规模，促进商业人气，市场经后期培养，再根据经营状况和市场发展 状况制定合理租金； 2、贷款、工商、税收等相关优惠 尽早与有关政府职能部门进行协商，对于入场经营的商户实行工商管理、税收等减免优惠，减轻 商户前期压力； 3、装修需要提报材料 商户装修需要提报效果图、店招设计图、用料说明、装修人员资质及复印件、水电改造图、消防 设施改造申请等材料 ;商铺组合策略;商铺组合策略;商铺组合策略;招商人员具备条件 1、良好的心理素质、有事业责任心， 坚韧顽强的意志力，良好的自控能力，稳健持重的工作状态。 2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力、招商谈判主要是