江苏同里古镇房地产别墅项目营销策划报告.docx

江苏同里古镇房地产别墅项目营销策划报告 【最新资料，WOR文档，可编辑修改】 同里古镇别墅项目 营销策划报告 市场研究篇 市场研究是整个项目运作的基础，只有准确的把握了项目的宏观环境和微观市场，才 能找到项目成功的支撑点和论据。 一、项目宏观环境分析 1、 区域地理位置 位处苏、浙、沪金三角地区 同里隶属江苏省吴江市，位于太湖之畔、古运河之东，北部邻接苏州市区、东侧与昆 山市接壤，距吴江市区6公里、苏州市18公里，处江苏、浙江、上海两省一市交会的金三 角地区，是中国沿海和长江三角洲对外开放的中心区域。 图1 — 1 同里区位图 资料来源：上海xx市场研究有限公司 2、 区域交通环境 依托旅游产业，交通道路网络逐渐成型 吴江市作为全国优秀旅游城市，旅游业成为其重点打造产业，同里作为一个着名的江 南古镇，并被列入世界遗产文化，将成为吴江市旅游业的发展中心和重心。根据吴江市旅 游发展规划，同里未来的定位将是服务整个华东地区乃至辐射至全国，并依托世界遗产文 化的知名度吸引境外游客的观光，交通道路的便捷性将成为同里旅游业发展的至关重要因 素。 目前同里初步形成了一横两纵的十字形道路网，横跨东西的 318国道拉近上海与同里 的距离，贯穿南北的205省道与苏嘉杭高速将同里与杭州、苏州相连接，改变了同里原有 的自闭格局，为同里的向外发展提供硬件支撑。东西横通的迎燕东路向西可直达吴江市区， 向东能通向朱家角、上海市。吴江市内交错的各条分支道路也将同里与市内的其他各镇紧 密联系起来，为各镇间人员、资金等的良好互动打好基础。 政府投资完善交通配套，促进旅游业发展 为了能立足华东地区，吴江市政府将重点规划同里镇区的对外交通公路一一松库公路， 这是同里与上海、苏州等地的陆路联系通道，建成后将能进一步提高出入同里镇的便利性。 在吴江市政府的中期规划中，吴江市政府将出资修建同里通往区内另一江南水乡风情的旅 游佳地----周庄，这条道路的修建，将促进苏州旅游名镇间的互相联络，为各自的旅游业 的进一步发展形成互惠关系，另外还将规划建设一条从同里到黎里的公路，这条公路的建 设将可与苏州外环线连接。 申苏浙皖高速开工建设，将为同里带来更广泛客源 申苏浙皖高速江苏段路段主要位于吴江境内，并在同里镇附近设出入口，高速建成后， 至少可使同里到上海的通行时间缩短 1/3，同时，由于高速公路网路的连接，将为同里带 来更广泛的客源。 3、同里旅游业发展现状及定位 3.1同里旅游业发展现状 “小桥、流水、人家”的江南水乡，特色鲜明 同里的主要特色是：水、桥多、明清建筑多、名人雅士多，以“小桥、流水、人家” 着称，主要景点可以概括为“一园”、“二堂”、“三桥”，即退思园；崇本堂、嘉荫堂； 太平桥、吉利桥、长庆桥。 旅游业是同里的支柱产业，占全镇生产总值的 50% 同里古镇以其“醇正水乡，旧时江南”的特色吸引了大量的中外游客至此观光旅游， 2003年全年接待中外游客达150万人次，直接收入近7亿元，全年的旅游收入超过 20亿 元，在全镇国内生产总值所占的比例超过 50%是同里的支柱产业。 古镇一日游为主，游客过夜率不高 虽然同里安逸、恬静的生活氛围很适合居住，但由于目前同里旅游局限于古镇资源， 缺少相应的餐饮、娱乐、购物设施，所以同里古镇旅游仅停留在一日游的阶段，游客过夜 率不咼。 3.2吴江政府对同里旅游业的定位 政府对旅游市场的定位分为三个阶段，相信随着每一阶段目标的圆满实现，由旅游业 所衍生出的休闲产业、房地产业、商业将会得到极大的发展空间。 近期旅游市场定位(2005—2010年) 以南京、苏州、上海、杭嘉湖为核心的整个华东地区为核心市场；把握周末旅游市场， 重点发展水乡古镇观光旅游。 中期旅游市场定位(2010—2020年) 以长江三角洲、珠江三角洲、京津地区为核心市场，把握周末旅游、假期旅游市场， 以古镇观光旅游为主，兼有休闲度假旅游、商务旅游等。 远期旅游市场定位(2020年后) 立足整个华东地区，面向国内市场，开拓国际市场。 4、“大同里旅游区”规划 2005年1月16日，国家发改委、省社科院、南京大学、东南大学等专家在吴江评审 通过《中国同里旅游产业国际化规划研究》。按照这一规划，同里将新建华东地区最大的湿 地和平原森林公园，引进国际先进理念，由国际专家进行技术指导。 大旅游区以华东最大湿地与平原森林公园为载体 湿地风景区设在同里镇东部，将在现有九里湖、澄湖、沐庄湖等 7个湖泊和大片农田 等资源基础上重新规划，以生态走廊方式将湖泊串联成一个整体， 形成25平方公里的大型 湿地，并申报国际重要湿地保护区。同时，同里旅游文化保护区还将进一步延伸，利用肖 甸湖现有800多亩平原森林资源，扩展改造成为总面积 4平方公里的肖甸湖休闲娱乐森林 公园，增设热带植物园、滑沙滑草、