某房地产企业土增清算.doc

某房地产企业集团， 2006 年 1 月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。 1、开发总建筑面积 21 万平方米房屋，其中住宅 18 万平方米（含别墅楼 1 万平 方米）；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计 5000 平方米；小学 5000 平方米；其他商业用房屋、写字楼等 2 万平方米。 2、取得 350 亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费 2.1 亿元；发生建 筑成本 2.8 亿元（不含项目借款利息） ；发生各项费用 4500 万元（印花税通过“管理费用”核算）。该项目共缴纳各项税费： 4208 万元，其中营业税 3757 万元，城建税 263 万元，教育费附加 150 万元，印花税 38 万元。 3、销售房屋取得收入 7.5 亿元。 4、整个项目已经预缴土地增值税 1000 万元。 该项目截至 2007 年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件。 地税部门对该项目进行土地增值税清算时，确认： 1、所取得的土地有 50 亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，此项目正 在建设中，不具备清算条件。 2、销售收入中含普通房屋销售 5.9 亿元；别墅和商业楼销售 1 .6 亿元（以 销售明细账、售房合同为准） 。 3、其中普通住宅分配给本公司职工 20 套， 2500 平方米，按每平方米 2000 元成本价入帐，实现收入 500 万元。 4、以分配股利形式分配给 5 位股东 5 套别墅，建筑面积 1000 平方米，未计收 入。 5、用新建商业房第一、二层  2500  平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公 司，产权已经转入餐饮公司。 6、小学校 5000 平方米交给区文教局，文教局拨付补偿费  400 万元，未计 收入。 7、收取客户退房违约金 4 万元，记入“其他应收款” 。 8、“应付账款”挂账未付工程款 3000 万元（对方科目“开发成本” ），凭据不足，经到对方取证为虚增成本。 9、支付煤气公司的煤气工程款共计 500 万元，付款凭据为行政事业收费收 据。 10、开发的商业用房有 400 平方米用于企业办公，未对外销售。 11、幼儿园、会所、物业楼 5000 平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以后发生经营收益归业主委员会处置 计算应缴纳土地增值税。 1、确定收入： 1）普通住宅对外销售平均价格＝（ 590000000＋40000－ 5000000）÷（170000－ 2500）＝ 3492.78 元 出售给职工住宅应实现收入＝ 3492.78× 2500＝ 8731950.00元 出售给职工住房已实现收入 5000000 元 出售给职工住宅少计收入＝ 8731950－ 5000000＝ 3731950元 普通住宅共计应实现销售收入＝ 590000000＋ 40000＋ 3731950＝ 593771950 元 2）其他用房外销平均价格＝ 160000000÷（30000－ 1000— 2500— 400）＝6130 元 分配给股东别墅和投资餐饮公司商业房应实现收入＝ 6130×（ 1000＋2500） 其他用房应实现总收入＝ 160000000＋4000000＝185455000元2、确定扣除项目金额 （ 1）应扣除开发成本 总土地成本： 210000000÷350×（ 350－ 50）＝ 180000000元 总建筑成本： 280000000－虚列白条 5000000＝245000000 元 合计： 425000000元 平均单位成本＝ 425000000÷（ 210000— 公共配套设施 5000）＝2073 元用于办公商用房成本＝ 2073× 400＝829200 元 该项目应扣除开发总成本＝ 425000000—829200＝424170800元普通住房、其他用房占总建筑面积的比例： 普通住房面积占总面积百分比＝（ 18—1）÷（ 21－ 0.5）× 100% ＝83%其他用房面积占总面积百分比＝ [（18— 17）＋2＋0.5]÷（ 21—0.5）×100% 17% 普通住宅、商业用房的实际应扣除成本： 普通住宅应扣除开发成本＝ 424170800×83% ＝352061764元其他用房应扣除开发成本＝ 424170800×17% （ 2）、确定应扣除开发费用： 普通住宅应扣除费用＝ 352021764× 10% 元其他用房应扣除费用＝ 10% ＝ 7210903元 （ 3）、确定应扣除税金普通住宅应扣除： 营业税金＝ 593771950×5% ＝