最新地产项目运营管理策划书.docx

集团房地产开发运营管理方案 策划书 20PP年5月 集团房地产开发运营管理方案策划书 一、方案说明 本方案是为 集团进行房地产开发，解答有关运营管理方案的建议，旨在 为地产项目 的运营提供专业化、 科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并 非基于具体土地、 具体团队、具体市场研判的市场报告，也有别于正式的制度设 计。 本方案不是最终运营方案，本方案仅是 集团介入房地产运营管理的概要 性指导意见。最终运营方案需要在运营团队对具体地产项目进行进一步的市场考 察，并考 虑投资者具体的情况之后，才能完成最终市场调研报告、开发计划及其 它运营方案等。 二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判 1 、中国房地产开发管理的发展趋势 20PF— 20PP年可以说是中国房地产行业发展的一个分水岭。房地产行业正 在经历前 所未有的企业重新洗牌期。20PP年-20PP年，一方面是以中国快速城 镇化为核心驱动力 的房地产刚性需求，刺激着中国房地产业在相当长一段时间的 硬性发展；另一方面是房地 产企业正在新一波经济的调整中迎来新的高强度的冲 击。各个房地产公司都心理很纠结地 面临“去、留”、“成长、萎缩”的选择。 20PP年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房价来看，据 中房网全 国一手房交易价格指数显示，截止到 20PP年3月，全国房价已经连涨 8个月，房价已经 回到调控前水平。 限购的一线城市房价回暖力度显然大于中 小城市。去年上半年，多数房企延续采用去年的以价换量原则，尤其在 5、6 月 份，由于时逢冲击半年度业绩的时间点，因此推案量和促销力度都达到阶段性高 点，而进 入20PP年年之后，由于一线房企业绩完成情况普遍较好，加上对十八 大城镇化建设的经 济刺激政策的期待，量价出现一定程度的上涨。从房地产企业 业绩来看，龙头企业取得了 较快增长。龙头企业在融资渠道、 拓展布局、人才梯 队建设等方面均有着十分明显的优势，在调控中的经营策略非常合理，既重视扩 张，也注 重规避风险， 企业战略上积极向高周转策略靠拢。 房地产企业纷纷实施 多元化发展战略， 规避风险。从发展布局来看，不少全国性企业已经不满足于国 内的房地产开发，开始拓展 海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外 发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑 置业已经在海外有项目在建。从发展的业务 范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更 为多元化，今年以来企业的多元化 发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、 一级开发等等，尤其是旅 游地产开发，成为众多企业关注的热点。 房地产商把产品品质、营销手段都做到位时，市场已开始回归理性，购买人 群的观 望情绪占了主导地位、市场会进入相对时间、相对地域的萧条期。在经历 前一阶段的暴涨 之后，房地产行业走到了重新洗牌阶段，连行业的龙头企业也无 法避免。以万科为例，她 的整体营销思路是在今后，以“合理的价格” 、以最快 的速度出售现有货量。万科作为行业龙头虽然在中国地产市场份额并没有占据绝 对多的权 重，但是它的行为会对整个行业产生相当大的导向作用。 房地产企业在大的气候征兆下，都在苦练“内功”，在拼管理，在拼“资源 整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在经过暴利时代之后，房地产行业已然 走上精细化管理之路，行业正在经历一次重新洗牌。这就是目前中国房地产行业 “战国”时代的现状和趋势！ 2、新趋势对开发管理模式及管理团队的要求。 如何在项目所在地把地产项目打造成“精致城市宜居社区”，做“名片”式 项目，打造高品位“富人区”？如何实现“ “地王”开局，强势崛起”？如何实 现“预 算周期，规模制胜” ？如何适应中国下一波城镇化开发的热潮？在房地产 行业“战国” 时代的现状和趋势下，答案只有一个： 只能形成能增强竞争能力 的运营机制，才成功运作。 目前，大的地产商已形成完整的产业组合，在成本 管理上具 有独特的优势；一些经过成功营销建立了品牌的地产商，已形成气候、 规模，对新的房地 产开发企业的市场营销构成了压力。 新地产企业地产项目如果 要开发成功，就必须寻找一个差异化的突破点 , 那我们拼什么，其实就是拼运营 管理，这 也是目前房地产企业转型与洗牌所正在激战的 核心竞争力，加强运营 管理是在相对“低迷”时期各个开发商正在“埋头苦干”的事情。虽然还有相当 大一部分 地产商仍是“土八路”，但挑战已经来临：一是房地产市场在调控形势 下，近几年销售面 积已接近极致，产量放大，竞争加剧， 正在超越房地产市场走 向成熟的阶段，原来的土 法上马，一块地皮建房子卖就是房地产的日子已经告别， 地产行业的市场化、规范化时代 已悄然来临；二是全国商品房均价正在跨越 6000 元/平米的门槛，客户消费心理也正在走 向理性化， 对地产的规划、质量、配套、 性价比