苏园03号地块竞买可行性研究报告.docxVIP

项目总设计师 陈溥财 苏州铭星软件科技有限公司总经理 高级工程师 注册造价师 总工程师 杜利同 苏州市新天地工程造价咨询事务所 高级工程师 注册造价师 总经济师 杨永明 苏州市新天地工程造价咨询事务所所长 注册评估帅 注册造价师 苏州市新天地工程造价咨询事务所 苏州铭星软件科技有限公司 二00二年六月+日 目 录 第一章总论 第二章市场营销策划 第三章 项目初步规划与方案优化 第四章 项目实施进度计划 第五章投资估算 第六章经济评价 第一章总论 一、 项目名称 苏园（ 2002） 03号地块土地使用权竞买可行性研究报告。 二、 报告编制单位 苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。 三、 地块坐落位置及环境 本地块坐落在苏州工业园区首期开发 8平方公里内的中央商贸区，在管委 会大楼与中央公园之间，呈东西向长条形，长约 200米，宽约97.6米。四侧 以街道为界，北侧为苏绣街，东侧为星桂街，南侧为苏雅路，西侧为星都街。 北邻都市花园，其余三面均为空地。 、园区概况 苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产 开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向 往的安家落户之地。 苏州工业园区的房地产于1996年开始开发建设。近年来，园区房地产蓬 勃发展，从当年开发10多万平方米到2001年的开发量70万平方米，约占市 区总开发量的一半。2001年8月底，区内累计住宅开工面积130.7万平方米， 竣工交付74.8万平方米。在园区管委会的大力推动下，园区率先在苏州市推 出小高层住宅，得到了购房者的青睐。目前在园区楼市，小高层住宅已与多层 住宅一样旺销。至V 2001年底，园区已建和在建的小高层住宅在 40幢左右，小 高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点， 成为园区一道亮丽的风景线。目前， 园区房地产产销两旺，销售量一直远大于竣工量，房地产项目大多在预售阶段 就销售一空，整体销售率在 95咖上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成 为他们安家落户的首先。 园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区以前瞻性的眼光， 全 面推进住宅建设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准 管理”的四高之路。 、园区总体规划 苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区， 以金 鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口 60万人。首期开发8平方公里， 紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区； 第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业 区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。 、金鸡湖景观规划 金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带，占地 7.4平方公里。根 据园区总体规划，周边 8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。 1998年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道 （EDAW公司编制景观 总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水 廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、 新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。 该项工程总投资为11亿元，施工区4至5年。 、环境 中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现 代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设 计了具备世界一流水平的科学规划体系。 同时，本着“先规划、后建设”和“先 地下、后后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了 与高科技产业发展相适应的投资环境， 而且也创造了舒适怡人的高品质生活环 境。 、配套设施 苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集 中在邻里中心，在70平方公里规划区内规划19个邻里中心，园区的住宅围绕 集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理 念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新 建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学 及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设 施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计 新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。 、本地快环境综述 园区住宅已形成规模，本地块是中央商贸区首块拍卖地块，中央商贸区周 围地块的住宅建设已近尾声，中央商贸区的开发是园区居民乃至苏州全体市民 翘首以待的重头戏。 四、 报告编制依据和用途 根据苏园土拍（2002）第1号〈〈苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告》， 苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥