XXXX1031_东莞_厚街_鼎盛时代广场_营销策略及安排_鼎盛.ppt

解题思路 目标的解题思路 策略总纲 营销部署及攻略 市场分析 本体分析 客户分析 谨呈：东莞鑫伯房地产投资有限公司 2005 年 10 月 厚街 - 鼎盛时代广场 营销策略总纲 关于目标的理解 开发商目标原语引用： 我们希望尽可能实现销售高价，尽量在年底 销售完毕…… 我们对目标的理解 实现区域高价： 3800 ～ 4000 元 / ㎡ 实现快速销售：月均销售 75 套 厚街区域均价水平 3400 3550 3100 3700 4000 3400 3550 3100 3700 4000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 汇 景 银 座 盛 和 花 园 三 屯 富 怡 花 园 东 逸 翠 园 本 项 目 区域内项目目前均价在 3500 元 /m 2 之间浮动 月均 45 套 左右 月均 55 套 左右 月均 35 套 左右 月均 60 套 左右 区域内项目月均销售速度为 50 套 / 月 月均 75 套 左右 使项目成为区域的龙头盘， 打造超越区域水平的高价 并在 短时间内 快速销售 ，实现利润最大化及引发市场的轰动和关注！！！ 解题思路 目标的解题思路 策略总纲 营销部署及攻略 市场分析 本体分析 客户分析 市场分析 竞争对手的分布情况 环湖板块 镇中心板 块 集中板块 盛和花园 306 套洋房， 8 月 16 日 解筹后剩余不到 30 套， 未签约 汇景豪庭二期 360 套洋房，月底选 房（现认筹 400 张） 东逸翠苑 十月将推出 22.23 栋，尾货剩余 30 余套 加州阳光 60 套湖景洋房 以项目推售量进行比较，依次 是： 1 、东逸翠园（ 60-70 套 / 月） 2 、盛和花园（ 50 套 / 月） 3 、汇景豪庭（根据认卡量 400 张 /6 个月） 三屯富怡花园三期 380 套洋房， 8 月 20 日 发售 以镇政府为中心，东部和东北部的地产市场较为繁荣！ 市场主要楼盘的差异比较—— 项目 类型 建筑 / 占地 面积 规模 户型 配套 园林 均价比 较 东逸 翠园 多层 和高 层洋 房 260239/11 8525 平米 21 栋 16 层 共 2000 户 二房二厅（ 61-95 ）三 房二厅 （ 120-160 ） 四房两 厅（ 150-190 ） 凤山公园自然环境，康乐 南路周边配套，小区智能 化物管，私家会所及幼儿 园 绿化面积 ： 48973 平米 绿化率 ： 41 ％ 南加州风情生态园林设 计 3600 汇景 银座 高层 洋房 一期建面 ： 8 万平方米 二期建面 ： 16 万平米 三期建面 ： 15 万平米 一期： 4 栋 26 层共 750 户 二期： 6 栋 18 层共 360 户 两房两厅： 74-82 平米 三房两厅： 96-126 平 米 四房两厅： 137 平米 新一佳 和小区商业步行街， 4 万平米的主题园林， 600 平米的室外泳池 ，咖啡厅、 健身房、棋牌室、乒乓球 室、桌球室 绿化率： 24% 4 万平米的主题园林 ， 600 平米的室外泳池，亚 热带植物林 3100 /3400 盛和 花园 小高 层大 面积 洋房 39504.2 /146850.9 5 平米 一期推 4 栋 17 层与 1 栋 26 层 （ 9 栋 17 层及 3 栋 26 层） 三房两厅： 104-138 平 米 四房两厅： 160 平米 五房三厅： 285-316 平 米 合共 5 万建面 体育公园，私家会所 ，游 泳池， 4000 平米园林，智 能化管理 周边多间小学、中学 4000 平米南亚风情园林 3550 富怡 名居 高层 -- 容积率 1.98 9 栋高层， 15 栋小高层 三房二厅（ 98-130 ） 四房二厅 (148-150) 项目自身商业配套，银行、 肉菜市场、医院、小学 -- 3200 世纪 绿洲 一期 洋房 10 万平米 /22 万平米 6 个组团 29 栋小高层和 多层 一期 542 套洋房 两房两厅： 69-90 平米 三房两厅： 101-150 平 米 四房三厅： 177 平米 五房复式： 230-280 商业：天亿超市、濠丰超 市、富都酒店 会所： 3300 平米娱乐主题 会所、 50000 平米健身运动 泛会所 双语幼儿园，白濠小学 高绿化率 80% ，绿色生 态家园 ， 23 大艺术主题 的园林 ，二期拟建 9000 平米真沙泳场 2900 市场各项目年推售量均约在 350 套，户均面积较为相同。 竞争对手锁定—— 06 年厚街镇中心区区域竞争对手约有 1600 套推货量，主要集中在年中之后，从 推售时机和区域划分等因素进行分析比较，契合本项目竞争条件的项目， 主要竞争对手： 汇景银座、盛和花园二期 项目