《沈阳万象城调研》.ppt

华润系列研究——沈阳万象城;;项目所属城市;基地分析——区位;基地分析——现状;基地分析——现状;;基地分析——地铁;基地分析;基地 文化教育 住宅 商业 市政公园 办公 酒店 城市综合体;基地分析——规划条件;;东北三省如何布点？为何要先抢滩沈阳？然后布点大连？;;沈阳 中国东北地区最大的中心城市SHENYANG China North East Area Central City ;主要是外来人口的迁入，反映了沈阳的经济发展产生了较强的吸引力 ;沈阳市区人口密度分布图：;人均可支配收入稳步增长，增长幅度较大，至2010年已达到21578元 同处环渤海经济圈，与北京相比，差距较大，刚刚达到北京2007年的居民人均可支配收入水平； 2010年沈阳人均可支配收入低于大连，略高于长春和哈尔滨，在东北三省主要城市排名第二 ; 2010年，沈阳人均消费性支出为15676元，与北京相差较大，刚刚接近北京2001年的水平，在东北地区的几个主要城市中排第二，相对2006的第三名有所提高 2010年沈阳人均可支配收入低于大连，略高于长春和哈尔滨，在东北三省主要城市排名第二 ;根据沈阳市商业局统计，截至2007年初，沈阳商业网点总面积约1100万平米。总面积包含市区和郊区零售、餐饮服务和批发物流三大类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街等 虽然总面积大，但有较大部分为批发市场、物流基地，实际人均拥有的商业零售面积仅0.8平米，低于北京2004年年底0.9平米的水平。 从引领零售市场的主要商业类型看，截至2007年4月，沈阳的百货和购物中心共有15个，总供应为96.6万平米，人均0.137平米；低于北京目前的353.6万平米和人均0.295平米水平。 虽然五洲商业广场、兴隆大家庭、沈阳春天等采取店中店的形式，与购物中心的经营模式相同，但还是侧重于服装服饰的零售，餐饮、娱乐少，也并未完全带来消费体验的改变。 万达商业广场虽然体量大，但各大主力商户为独立建筑，彼此间缺乏联动性，而且以专业店为主，服饰零售、餐饮、娱乐比例低，并不能算购物中心。 从整体看，在沈阳经济快速发展推动下，沈阳的商业从???量和商业类型上还有较大的提升空间。;由于本项目未来发展方向主要是购物中心，竞争对手将主要是百货和购物中心。在此主要对购物中心和百货加以研究，批发市场、家居建材市场和底商将不是此次的研究重点。 根据现有和未来百货、购物中心较聚集的区域，沈阳目前有以下6大商圈： 太原街商圈 中街商圈 北站商圈 五里河商圈 北行商圈 铁西商圈 浑南虽然是未来发展的一个重要区域，但目前由于人气不旺，发展的主要是底商配套、专业市场等类型，在此不将期作为主要商圈研究。 以下将对上述商圈进行分析。由于太原街商圈将在区域市场里着重介绍，在整体市场中不进行详细分析。;商圈主要特征;3.0商业市场;3.0商业市场;项目选址 ——城市综合体分布;序号;泛华广场;项目名称;项目名称;从国际一二线品牌分布来看，主要分布在太原街、北站和五里河商圈，中街数量极少。 在所列举的44个一线品牌中，86.4％的品牌在太原街有布点，45.5％的品牌在卓展有布点，29.5％的品牌在西武有布点。 在所列举的19个 二线品牌中，84.2％的品牌在太原街有布点，31.6％的品牌在卓展有布点，26.3％的品牌在五里河商圈有布点。 从上述统计来看，高档品牌最主要的选择区域是太原街，其次是北站的卓展，再次是西武。 本项目位于高档氛围浓厚的太原街，发展档次较高的商业有较好的机会；但将面临主要来自北站和五里河商圈的竞争。 未来本项目面临的竞争主要来自于太原街、北站、五里河和中街的竞争。 ;潜在竞争对手分析;3.0商业市场;;总体规划——规划条件;总体规划——总平面;一期 万象城 华润大厦;单位：平方米;总体规划——空间结构;规划路;规划路;主力店＋次主力店＋专门店的门店组合形式;竖向分布原则;;;商业规划——主力店;商业规划——次主力店;沈阳万象城拥有约200个各类品牌，是集合品牌零售，特色餐饮、娱乐休闲功能于一体，一站式完美体验购物中心 楼层简介：负二三层：停车场，约2000个停车位负一层：Central百货、Ole超市、餐饮、金店等一层：Central百货、国际一线品牌服饰二层：Central百货、国际一、二线品牌服饰三层：Central百货、时尚品牌服饰四层：Central百货、时尚品牌服饰、主题餐饮五层：Central百货、韩国影院、真冰场、休闲餐饮六层：Central百货、零售、餐饮`;楼层品牌布置;楼层品牌布置;楼层品牌布置;楼层品牌布置;楼层品牌布置;楼层品牌布置;楼层品牌布置;一线大牌Hermès（沈阳首店）