投资物业基本销售知识讲义.pdf

深圳巨基地产深圳巨基地产 投资物业基本销售知识讲义投资物业基本销售知识讲义 运营部运营部 2007年9月 1、投资物业存在的几种形态识别 普通住宅 各式公寓 写字楼 商场铺位 商业街铺 产权式酒店 ？SOHO写字楼公寓与写字楼区别 ？产权式酒店与酒店式公寓区别 2、几种形态的投资物业投资回报 住宅公寓：年限70年，风险主要来自于政策很低，投资回报不高大多在2-3%， 多用于短期炒作和长期投资 写字楼：年限50年，风险较高主要来自于自身经营状况，在一线城市投资回 报高大多在6% 以上，但在二三线城市投资回报略高于住宅且经营状 况一般。 商场铺位：年限40年，风险高完全取决于自身经营状况，主要分为专业市场 和百货商场，专业市场由于主要是批量销售租户收益高承担的租金 高经营良好投资回报可达12%左右，百货商场主要前期招商经营 收益较低一旦经营旺场投资回报越来越高，基本从6%到8% 以上。 商业街铺商业街铺：独立商业年限独立商业年限40年年，住宅底商年限住宅底商年限可报报70年年，风险较低主要取决险较低主要取决于 地段投资回报也视地段的不同而差异很大。 产权式酒店产权式酒店：4040年或年或5050年年，回报高同时风险稳定回报高同时风险稳定 33、产权式酒店与商业的运营模式产权式酒店与商业的运营模式 A 、产权式酒店 由发展商委托的酒店管理公司进行经营管理由发展商委托的酒店管理公司进行经营管理，业主直接与酒店管理业主直接与酒店管理 公司签署委托经营的租赁或者分红协议。 模式模式一：直接按业主购买的房号的出租情况计算业主回报收益直接按业主购买的房号的出租情况计算业主回报收益； 模式二：将酒店统一进行利润核算，按业主投资的额度比例进行分红。 B、商业 主要分为商场和商业街铺两种形态主要分为商场和商业街铺两种形态，商业街铺大多采用直接销售由商业街铺大多采用直接销售由 业主自行经营，商场大多采用统一管理经营两种。 模式模式一：：直接销售自行经营直接销售自行经营 模式二：返租销售统一经营 模式三模式三：：统统一经营后带租约出售经营后带租约出售 44、商用物业的操作特性商用物业的操作特性 造投资梦，展现美好前景，吸引客户来访 落到实处，实现投资回报，达成客户诚意 快速销售，形成旺盛氛围，促成客户成交 高、精、快！ 宣传造势要有高度有气势 计算投资回报要精明专业 促促成客户客户要快快速 举案例举案例 55、投资客户的典型分类投资客户的典型分类 投资大客户，不求价值、只求位置 专专业业散散客客，，既求价值既求价值、、又求位置又求位置