世联_佛山保利水亮城公寓项目_物业建议.ppt

世联_佛山保利水城公寓项目_物业建议;;报告思路;;项目自身属性：公寓为商业水城配套，可售规模较小（2.5万㎡），难以形成社区，价值提升空间有限;1.比较不同类型公寓可行性，选择最适合本项目的定位;禅城一带商务氛围的浓厚，佛山可租赁的写字楼主要集中在禅城一带。 南海区写字楼集中分布在南海大道一带，区内写字楼多以自用为主，写字楼租赁市场并不活跃。 禅城写字楼租金在25-40元/m2之间，南海写字楼租金在17-20元/m2之间。 现有供求结构分析：现有写字楼市场偏向于大客户的供给结构与主流企业客户的需求偏离。中小企业需求可以充分挖掘。 未来需求结构分析：大佛山规划将进一步加大中小企业对写字楼的需求。;本项目所在区域写字楼租赁市场不活跃，项目周边暂时较为缺乏商务氛围，操作存在一定的风险。但结合项目开发时机及区域发展趋势，向商务公寓发展具备一定市场空间：★★★☆;聘请专业酒店管理公司费用相对较高、存在一定操作难度； 业主利润与酒店经营相关，发展商承担一定风险； 目前佛山禅城跟南海暂时缺乏类似物业类型； 溢价空间大，可卖高价，上不封顶，价格视投资回报率而定； 南海跟禅城存在部分有较强投资意欲，正在寻求投资空间的客户。;产权式酒店可以实现超低首付，对投资客吸引力大，溢价空间大。本项目可以参考产权式酒店模式中的一些操作手法。借鉴指数：★★☆;酒店式公寓一般位于金融中心或者可独享稀缺资源的城市景观休闲区，强调私人性、专有性、资源稀缺性 所提供的星级酒店式服务无法用规定的标准衡量，服务标准难以作出定性比较 物业以居住功能为主，租售并举，通常为出租 溢价空间较具弹性化，价格视物业硬性配套及软性服务情况而定;酒店式公寓市场运作风险相对较小，但难以以定性指标评价，一方面产品品质提升受主观因素影响较大，而另一方面产品的溢价空间相对有弹性，便于价格提升。倾向指数：：★★★★;类型;1.比较不同类型公寓可行性，选择最适合本项目的定位;深圳 ·世金汉宫;深圳 ·泰格公寓;面积划分：突破以往公寓以小户型为主的传统，在户型设计上大胆创新，房间??积在40—206平方米之间，部分户型采用双层复式、三层复式的结构 客户组成：外籍人士占90％以上，其中欧美客户以短租为主，日本、韩国客户以长租为主。 出租率：一般情况下整体出租率70％－80％。 租金：150-450元/平米·月;位置：景田南深圳报业大厦西侧 容积率：9.92 建筑面积：14353.08平米 户型：45-166平米 发展商：深圳祈年实业发展有限公司 物业管理：新加坡Frazer酒店管理公司 经营方式：发展商长期持有，顶级酒店长期管理;深圳 ·金中环酒店公寓;广州市场公寓项目个案分析;富力史丹尼国际公寓;嘉裕礼顿阳光;铂林国际公寓;广州市场酒店式公寓小结;城市中轴?国际酒店式商务公寓 ;;公寓的购买者;接下来我们的任务，寻找客户…;他们可能是这样一帮人….;他们可能来自….;典型客户1：;典型客户2：;典型客户3：;访谈客户语录：;寻找客户1;寻找客户2;客户分类;;本项目位于广佛RBD核心区，未来城市金融规划区内，随着写字楼、五星级酒店以及大型商业广场等相继入市，片区商务功能将得到显著提升，而本项目国际酒店式商务公寓的定位正好与之匹配；而户型面积方面的划分一般从以下几个角度分析： 一参考市场上同类型产品面积配比，从中寻找规律； 二是从客户需求角度，户型面积配比必须满足客户需求最大化； 三是从市场竞争角度，考虑到同市场同类产品的竞争； 四必须考虑面积对总价的影响； 五是从项目本身的一些限制条件考虑。;项目;深圳市场——酒店式公寓调研;楼盘;富力史丹尼;总结广州、深圳两地公寓分析，以及项目自身条件，世联建议本项目面积划分以50平方米的左右一房间为主，具体如下表：;; 通过对目前市场公寓项目的调研分析，世联建议本项目带装修入市；理由如下： 一、装修可以提升整体的档次和规格； 二、便于业主直接使用、或出租； 三、可以避免大量装修影响商业信誉。 ;装修标准建议; 参考佛山案例 ;溢价空间;;外立面建议;买家希望： 1、它看起来是独一无二的； 2、它是高档次的物业； 3、它是极具投资价值的；;世联推荐;线条凹凸，视觉冲击;冷色调外立面，张显个性;嘉裕礼顿阳光;星河世纪;星河世纪;星河世纪——简洁时尚的现代风格;友邻国际公寓;新一代国际公寓;新一代国际公寓;;酒店式服务公寓的概念;因此，服务就成为了我们的突破口 要称得上国际酒店商务公寓 则必须匹配酒店式的服务管理，以区别于传统酒店，同时又进一步提高物业的档次，摆脱普通小户型概念，让客户更清晰地体会到项目的价值…… 我们可以利用保利皇冠假日酒店，让公寓业主享受真正的五星级酒店管理服务…;基本上包括大厦保安监控、门禁管制、公共地方及设施的维护保养等；除此之外，