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高第国际购物公园项目商业策划书 2007-9-26 商情密级：AA级 项目名称：高第国际购物公园项目商业计划书 项目类别：大型物业项目策划 撰稿时间：2006-03-26 策划机构：中国法律策划网地产策划 （广州）高第国际购物公园项目商业策划书 目 录 、八 — 刖 言 第一章 高第国际购物公园项目定位与发展目标 第二章高第国际购物公园总体布局 第三章 高第国际购物公园项目描述 第四章项目开发的经济背景与社会背景 第五章 高第国际购物公园项目所处区域状况 第六章高第街的历史与现状概要 第七章 项目开发与管理团队 第八章 项目开发的投资预算 第九章项目盈利模式及其预测 第十章风险分析与综合评价 第十一章附则 高第国际购物公园项目商业策划书 、八 刖 言 美国房地产专家迪帕斯奎尔教授和惠顿教授在他们的经典教材〈〈城市经济学与房地产市场》 中说：“对于许多城市而言，大量的城市土地再开发是重塑城市土地使用模式的重要力量。 比如纽约或波士顿，……在最近几十年，波士顿都市区的旧城中心是再开发的主要地段。 ” 在分析了这两个城市的再开发价值后，他们得出结论说： “在城市开发的一些临界时点上， 拆除旧有住宅是可以获取利润的， 这在好地段尤其如此。对于这些地段，新开发带来的土地 净收益会超过现有住宅的总价值。” 今天，广州市的高第街就属于这一类地区。 当广州市大规模扩张时，处于城市中心黄金地段的这一地区旧住宅维护状况很差， 严重毁损， 面临的旧城改造难度最大，必须改造的形势最为迫切，在开发的潜质上也最为巨大，因此， 在城市内部形成了新的开发机会。 本商业计划书作为一份投资建议， 其宗旨就在于分析说明本项目所具有的社会效益、 经济效 益和环境效益，为大型商用物业投资决策提供依据。 第一章 高第国际购物公园项目定位与发展目标 一、 形象定位 1、高第国际购物公园项目的总体形象定位为“中华第一购物公园” 。 【涵义阐述：以高第街深厚的历史积淀为基础，以市场为导向，坚持社会效益、经济效益、 生态环境效益的有机统一，坚持“以人文景观带旅游，以旅游促商贸”的发展思路，塑造具 有现代文化特色的、国际性的、融旅游、商贸、休闲为一体的中华第一购物公园。 2、项目定位的意义 2.1广州建城有2200多年历史。在漫长的城市发展中，广州始终以本区域所在地为中心向周 边不断扩展，古城的中心位置没有变化， 因而历史积淀下来的文化旅游资源十分丰富， 成为 岭南文化的“天然博物馆”。 2.2、 两千多年来，广州一直是中国南方最大的对外贸易城市。本区域在历史上一直是广州 的中心商贸区。 2.3、 本区“千年商都”的商贸旅游形象不断得到发展和充实。改革开放以来，随着城市建 设和社会经济的不断发展，高第街的形象得到不断充实和完善。 二、 发展目标 1、到2010年，将高第国际购物公园发展成为商贸和旅游配套设施齐全，环境优良，特色鲜 明，商业发达，历史文化旅游景观丰富的繁华商都；使之成为中外游人来广州必去之地，又 是周边市民日常休闲的最佳去处。 2、到2015年，使高第国际购物公园成为世界闻名的、 集世界各地精品于一体的中国最大的 第一座区域型购物公园。成为代表广州历史文化名城形象的标志， 21世纪国际商旅业的最 晃点。 三、规划原则 1、 整体规划、协调发展的原则 根据本区商贸、旅游、休闲一体化的发展思路，由政府统一规划，引进企业分别开发， 在发展方向、项目设置、经营方式、服务环境、空间布局等方面相互联系、整体融合、协调 发展。 2、 突出特色的原则 高第广场项目既是广州市发展商业和旅游的总体形象，也是“千年商都”的特点所在。 在开发中，强化本区优势和特点，充分利用现代科技手段，挖掘历史文化内涵，实施精品工 程，重点发展人文景观、文化旅游和商务旅游。 3、 社会效益、经济效益、生态环境效益相结合的原则 在规划、设计、开发高第广场项目时，注重在保护的前提下开发， 在开发中促进历史文 脉的保护。 4、 坚持与周边环境协调配套的原则。 根据广州市城市总体规划的要求，确立高第国际购物公园整体形象与海珠广场及沿江区域的 中长期定位相统一，使高第国际购物公园项目成为独具特色的、 又能与周围商业文化环境和 自然景观相融合的一部分。 第二章 高第国际购物公园项目总体布局 高第国际购物公园总体布局为： “一街二馆三区六城+高第广场”。 1、“一街” 高第街 以现有800米古代高第街为基础， 维护和整修沿街两侧， 全面恢复其原来的传统特色， 再现 当年的高第街形象，使之成为广州历史文化与商贸的一个缩影。 2、“二馆” 许氏家族与中国近代史纪念馆 许氏家族是广州的一个名门望族， 从许家远祖清代到高第街居住经商， 到族人弃商入仕成为 官宦世家，许家涌现出广州府上的盐业巨贾许拜庭、 反英军入城斗争功臣许祥光