企业受土地增值税的影响.pdf

高房价带来的危害： 高房价的第一个危害是抑制其它方面的需求，造成畸形经济结构。高房价造 就了众多的房奴，他们大多从农村走来，十多年学校生涯之后，他们取得了进入 大城市的门票——大学文凭，同时也花光父母一生的收入。毕业之后的他们一方 面要赡养父母，另一方面要攒钱买房子，因此他们会尽可能的压缩开支，然而他 们又是工薪阶层中的高收入者，也就是未来的中产阶级，他们不消费，整个社会 的消费就没有了支撑。 第二危害就是抑制其它方面投资，造成畸形发展。目前我国各种尖端技术的 落后和房地产过热不无关系，资本总是流向利润率最高的地方，房地产的行业的 暴利吸引了过多的社会资本，从而削弱了其他方面的投资。经济结构对不动产过 强依赖，降低了我们在国际经济环境中的竞争力。 实际上GDP 中不动产的成分是虚假的，因为其不能流动，就失去了价值衡量 的统一标准，其价值也是得不到国际公认的。而且由于其不流动性，价格的升高 也只是数字的变更，不代表持有人可以享受的物质的增多。比如说上海的房产价 格比卢森堡的要贵很多，那是否意味着在上海拥有一套120平米的公寓的人比在 卢森堡拥有一栋别墅的人幸福的多呢？ 影响社会和谐，这一点应该是有目共睹的，目前网络上流行着一种愤怒，仇 恨的情绪，高房价是其一个重要因素。高房价剥夺了众多房奴的幸福感，毁灭了 他们十几年寒窗的梦想，让他们失去了消费的能力的同时，也将他们仅有的业余 时间拉到了低成本的网络上，在本应该喝咖啡的时间里在网上发着牢骚。 投机盛行，影响社会的创造力，这是任何一种暴利行业的通病。只要社会结 构中存在一种暴利行业，人们就会对之产生向往，而当这种暴利的收入远远高于 其他社会普通收入的时侯，就会造成投机盛行。而劳动是价值创造的唯一源泉， 当劳动所得占整体社会的收入过低，甚至不能满足劳动者基本生存的时候，人们 就不会再劳动，社会也就失去了发展的原动力。 高房价的根本原因是利益，从房地产的收入已经成为每一个地方政府的绝大部分收入。随着 财税上挂，集体企业破产，央企对各种行业的垄断，中央对全国财政的持有比例快速增加， 与之对应的是地方政府收入的减少。在这种情况下，地方政府一方面要维持高昂的行政成本 ——公车，考察，招待，编外人员工资等费用；另一方面又要以各种优惠（也就是减少地税） 政策吸引投资，这就使地方政府不得不想办法节流并增收。那么大家目前看到的普遍的节流 就是减少对公共事业的投入，比如医疗和教育；增收的办法就是提高土地成本，也就提高了 房价。 一、企业受土地增值税的影响 国家税务总局日前 《关于加强土地增值税征管工作的通知》已下发 目前，相关税务部门已开始着手土地增值税加强清算工作的研究。但省内房地产商表示，此 政策重在规范房地产市场，而非打压房价。国税总局不仅从清算，还从预征、核定征收等方 面对土地增值税政策进行明确，其中，划定土地增值税预征最低线，并明确核定征收率原则 上不得低于5%。一些业内人士认为，该政策的出台有利于地价和房价降温。 此次关于土地增值税通知的要点主要有两个。 1、首次明确预征比率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地 区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。 2、土地增值税将从严清算，各级税务机关将建立考核问责制来落实通知精神。业内普遍认 为，后者将对企业产生实质的影响。 土地增值税预征比率的确定不会太多影响企业利润，但严格征收将对企业的现金流影响比较 大。但具体的影响取决于各个公司自身对土地增值税的拨备情况以及本身的地产发展策略。 一般前期扩张较快，策略较激进的地产公司净负债率较高，现金流受到的影响将较大。同时， 预征比率确定后，以前未有提足拨备的企业的现金流将会减少。 根据国内开发商公布的数据，截至2009年底，各公司累积已预提但未缴纳的土地增值税 负平均占其2009年底现金余额的22%，高华证券行业分析师王焕认为，加快、从严实施征管 工作应会进一步加大开发商，尤其是存在资金缺口的开发商的现金流压力。 虽然07年国税局就已发布过土地增值税的规定，但是之后一两年在全球经济危机的大背景 下，这项税收的执行并没有力度，08年甚至有很多税收的减免。但目前房价涨幅过大的情况 下，政府执行土地增值税的严厉程度将超出预期，这意味着房地产开发商的净利润率将不会 随着房价上涨而显著上升，土地增值税本身具有的调节收入分配的功能将减少企业的获利水 平，使企业盈利能力受限。 房地产土地增值税的市场意义与影响，所谓土地增值税，是对纳税人转让房地产土地取得的 净增值额征收的税种。土地增值税是以累进的方式