广元希望城项目全程营销综合提案 报告四：推广及营销.pdf

广元【希望城】项目 全程营销综合提案 报告一：政策及市场 报告二：业内及典型消费者访谈 报告三：定位及产品规划 报告四：推广及营销 成都良骏地产顾问有限公司 二0一四年一月 目录 第一篇章、项目全程营销思考 第二篇章、商业及酒店的销售模式探讨 第三篇章、销售策略 一、入市时间 二、销售周期 三、蓄客方案 四、销售队伍组建 第四篇章、招商策略 第五篇章、广告推广 第一章 项目全程营销思考 一、消费客群 1、政府机关、企事业单位； 2、辐射广元辖区务工返乡人群； 3、陕西、甘肃、新疆及川内三州地区等特定消费者； 4、部分改善型置业。 二、营销思考 1、突破的可能路径 A、寻找市场缺口 B、提炼项目显著差异化特征 C、精确锁定客户群 D、高效现场执行力 E、营销突破舒适性大盘的调性与手法 2、突破方法 发掘项目价值链 高调入市 提炼生活方式 整合人居价 整合资源价 值 值 挖掘地块价值 整合品牌价 值 3、发展模式探索 A 、打破区域现状对项目发展的约束 规划前景VS发展现状 B、要超越同类物业的整体水平 独特理念提炼VS普通产品营 销 C、要利用区域高端客户带动低端客户 “思享”生活方式VS传统消费习 惯 4、最现实的意义 低总价、高型态、高品位、”思”生活 5、核心价值提炼 A 、现有核心价值 a、区域价值：重新定位宝轮城市的未来 b、项目价值：复合型综合体物业 B、可创造的核心价值 a、精准的项目定位形成错位竞争 b、产品创新 c、宝轮第一标杆物业 三、营销关键策略 1、营销策略核心 A 、错位营销 B、守正出奇 C、人无我有 D、人有我优 2、营销手段初步构想： A 、传统营销（ONE TO ALL ）——信息发布+形象广告 B、点对点直销（ONE TO ONE ）——针对部分大众客群 C、精确制导（PRECISION--GUIDED）——针对特定特殊客群 第二章 商业及酒店销售模式 2.1、商业的销售模式 （1）独立临街商铺、独立产权、独立经营。 （2）清水出售，装修仅仅提供到三层的观光电梯和临街商铺的玻璃门窗，统一预留店招位置 ，提供水、电设施。 （3）业主购买后由业主自行装修门面及空调等设施，可自行经营；也可委托商管公司统一招 商，商管公司负责牵线搭桥，业主和商家之间直接签订租赁协议。 （4）普通住宅底商的临街商铺也将采用此种销售模式。 2.1、商业的销售模式 （1）店中店销售模式，独立产权划分，统一形象、统一规划、统一管理。 （2）主力店（超市、品牌店）拉动人流，通过平面和垂直交通组织解决二（三）层的消费人 流。 （3）销售时商场内必须达到的装修交付标准：自动扶梯、公共过道装修、玻璃（局部实墙） 隔断。铺面内由业主或商家自行装修，但均需提供电。