罗马假日项目发展报告138.ppt

“ 房地产首先是巨人的游戏， 最终却是思想者之间的对话。 《阅读提示及序言》 世纪阳光，做实效的营销 我们的做法，与传统代理公司有所不同 …… 因为市场在变，游戏规则在变 消费者需求的洞察，是一切工作的前提 世纪阳光，在追索市场的需求中 寻求制胜之道 所以，塑造热销型名盘的解决之道 优秀的建筑设计（产品力强） +USP （一种生活方式的主张） + 营销设计（整合强力的武器） 通过“成功的项目”逐渐累积品牌资产，建立强势品牌。 世纪阳光的观点 今天我们提交的不仅是一个思路， 而是一个问题解决体系！ 我们的思考框架 市场的竞争态势 华建的品牌扫描 消费者需求 罗马假日的产品策 略 华建品牌策略 罗马假日的推广策 略 策划提案的构成框架 市场概述 本项目概况 本案的产品建议 项目定位及推广 项目的开发建议 项目的营销策略 罗马假日缘起 《市场概况》 临沂房地产开发现状 ? 总的看，临沂市 2005 年上半年经济总量增加，净增量同比加快，商贸带动明 显，消费结构升级，房地产供需尚不平衡。分析全年走势，支撑经济增长的关 键因素和条件看好，特别是临沂市民间资本经过多年积累，进入释放期，对经 济增长的贡献增强。 ? 自 2000 年至今的五年来，全市共计完成拆迁面积 350 万平方米。实施货币化拆 迁，对于加快拆迁进度，减少拆迁纠纷，给被拆迁户挑选中意的住房留下更大 的余地，有力地促进了城市建设与房地产业快速发展。 ? 土地开发量加大，消费者选择余地相应变大。 挑战一 罗马假日在市场供应量放大的局面下 如何找到自己的生存空间与独特的品牌定位 ? “ 大临沂、新临沂”下的“新浦东” —— 南坊 本案位置所在区域 “ 大临沂、新临沂”下的“新浦东” —— 南坊 ? 南坊片区西至祊河，东临沂河，北到北外环，南到祊河与沂河交汇处，包 括南坊镇、枣沟头镇、白沙埠镇，共 40 个自然村，规划区范围 52.03 平方 公里。 ? 南坊片区规划后的职能为：临沂市的市级行政中心、商业副中心、文化中 心、体育中心、高教科研区、滨水休闲度假区所在地和中高档住宅区。 ? 南坊片区总体功能结构为 “一带、一心、两轴、组团发展”。 “一带”即 沿祊河、柳青河的滨河休闲风光带，与兰山主城区在景观上形成呼应。 “一心”即为南坊片区南部的临沂市市政服务中心及城市公园。“两轴” 为沿纬一路、纬二路东西向带状分布的两条城市商业金融功能轴线。“组 团发展”即除上述中心区外，居住用地和产业用地主要采用组团式的布局 方式，各组团自成体系，既满足了服务半径的需要，又保证了分期开发建 设的相对完整性。 1 、新规划中的南坊 2 、新规划带动南坊房地产进入快车道。 ? 城市规划带来新机遇。临沂现有商业中心、文化中心和政治中心将于 2005 年 至 2010 年迁至南坊片区。届时新的政治、经济中心以及崭新的新城区市政配 套将展现在市民面前，这一切也给南坊片区的房地产开发带来新的机遇。 ? 兰山区域经济的跳跃式发展。今后五年，临沂将进入新一轮快速发展时期，从 2005 年到 2010 年，规模以上工业企业的制造业总产值年均递增 17% 以上；制 造业增加值占规模以上工业的比重达到 95% 以上；到 2010 年全市制造业技改 投入累计达到 1000 亿元。 ? 沂河西岸房价涨势惊人。在沂河西岸，临沂人民广场附近的小高层均价已逼近 4000 元／平米。自去年以来，临沂房价涨势惊人，去年同期，每平米 1800 元 的房价，如今已经涨到 2600 元，涨幅达到 30 ％。临沂大市场会聚的外来经销 商，是房产涨价的主流推动力。 挑战二 罗马假日如何在新的市场挑战下 成为新都市中心的标志性建筑群，张扬自己独特的个性！ “ 大临沂、新临沂”下的“新浦东” —— 南坊 房地产需求日趋个性化和多样化 ? 临沂住宅市场日趋成熟，大多数住宅消费者，不再满足于大同化的住宅空间， 不仅要求提升住宅档次，而且不断追求在装修、设计上突显个性化特色，高端 消费群体近些年来更偏重于精神层面的追求。 ? 而在高端住宅市场，也存在不同的客户分类，他们因自身经济能力的不同，而 对高档住宅的档次 / 等级、建筑风格、所处地段特色等自然形成多样化的需求。 挑战三 罗马假日在市场需求的局面下 我们应如何通过产品优势来赢得市场； 小结 面对三大挑战，我们达成的共识： “企业转型、转向、涉足新产业都需要起步阶段” “我们也没有很大、很强的背景，靠自己的力量做适合市场的产品比较务实。” – 内涵： ? 为长久发展积聚力量，要做就要做精品 ? 与中国市场一道成长 ? 未来发展的不确定性 “ 我们并不一定非要做大，但我们一定要做精 ” 这是我们发展的基础。 罗马假日溯源 《本项目概况》 宗地区位 ? 南坊规划定位： 为临沂市的政治文化中心、城市副