物业管理物业项目经营.pdfVIP

物业管理物业项目经营 1 总则 1.1 物业项目运营是指物业分 X 公司在保证日常物业服务运作的基础上，对项目 所在 X 公司划拨(或其他开发商委托)的商业项目实施运营管理。物业项目运营应 兼顾小区商业配套和运营获利俩个方面的要求，不断总结和提高运营管理水平。 1.2 各物业分 X 公司运营项目的定位和运营方式必须以市场调研为基础，优化、 规范运营项目的服务运作，且对运营效果进行连续的监视和评估。 1.3 各物业分 X 公司应按管理 X 公司的制度规定做好运营项目的前期调研和运营 策划工作，且针对自营或承包运营项目的运作过程进行规范，制订必要的服务运 作管理制度或承包运营管理制度。 2 相关职责界定 2.1 物业分 X 公司根据项目所在 X 公司委托范围负责相关商业运营项目的方案策 划、自主运营、租赁运营及监管。 2.2 项目所在 X 公司负责对物业分 X 公司的运营方案进行备案审查，且对运营绩 效进行考核。 2.3 管理X 公司物业管理部负责对物业分 X 公司的商业运营项目提供指导。 3 物业项目运营策划 3.1 根据项目所在 X 公司移交物业小区的具体情况，在项目所在 X 公司委托的前 提下，各物业分 X 公司可能涉及的运营项目包括(不限于) ：小区会所、商务中心、 幼儿园、商业街(或小区配套商业店铺)等。 3.2 为保证运营项目和小区入伙后的居住生活配套，物业分 X 公司应在小区入伙 前 2 个月完成市场调查，收集、分析相应的信息和资料，为运营策划和决策提供 依据。且编制物业项目运营方案，且报项目所在 X 公司审批、管理 X 公司物业管 理部备案。 3.3 市场调查要点包括(不限于) ： a) 物业所在地区的经济结构； b) 业户就业状况及收入水平； c) 本地区的消费结构和消费水平； d) 当地的人工成本及其相应的支持性水平； e) 物业所在地区周边社区服务运营项目的种类及运营状况； f) 潜在顾客希望提供的服务种类、形式及服务标准； g) 本地区信誉好、运营完善、服务优良商家的基本情况； h) 城建规划信息等。 3.4 物业项目运营整体方案是针对小区所需的商业配套设施制订的总方案，包括 小区会所、幼儿园、商业街等。该方案的制订是项目所在X 公司小区规划在商业 配套方面的进壹步具体化，是指导运营运作的文件。 3.5 物业项目运营方案的制订必须和项目所在 X 公司的销售合同及相关承诺信息 保持壹致。物业分 X 公司根据市场调研的结果及运营房屋的设计结构、使用功能 制订物业项目运营方案，其内容包括但不限于： a) 市场调研的结果分析； b) 运营项目的整体定位； c) 目标顾客(全部或部分业主)消费心理及需求； d) 拟运营项目的种类及名称； e) 此项目的级别和档次； f) 运营项目布局(数量、位置) ； g) 收费标准预测； h) 运营方式(自主运营、租赁运营)选择； i) SWOT 分析。 3.6 针对建议自主运营的项目，仍需要进壹步明确： a) 装饰装潢要求； b) 必需的设施设备； c) 工作人员的配置； d) 保安及保洁员的配置； e) 运营成本及收支测算等。 3.7 针对建议租赁运营的项目，仍需要进壹步明确： a) 租金标准及优惠条件； b) 物业管理费的制定及缴纳方式； c) 日常管理方式及标准； d) 租赁商户的选择条件及有合作意向商户的基本情况； e) 对租赁商户运营项目的要求； f) 招商工作计划。 3.8 物业项目进入正常运营阶段后，物业分 X 公司负责定期(每年)组织进行当地 市场情况及顾客需求调查，且结合实际运营效果对物业项目运营方案的适宜性进 行评审，提出修订建议。修订后的物业项目运营方案仍必须报项目所在 X 公司批 准、管理X 公司物业管理部备案。 3.9 物业分 X 公司根据批准的商业运营方案，在每年的 12 月 15 日前制定年度商 业运营计划，作为物业分X 公司年度综合计划的壹部分（详见 4.3 计划管理）。 4 物业项目自主运营 4.1 根据批准的物业项目运营方案，确定为物业分 X 公司自主运营的项目应由物 业分X 公司负责制订该项目的管理方案，包括但不限于： a) 运营目标(营业额、规模、利润) ； b) 运营项目组织结构、人员编制；