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“次贷危机”对我国银行房产抵押贷款风险管理的启示 　　论文关键词 “次贷危机” ；抵押贷款；风险管理 　　论文摘要：由美国 “次贷危机”引发的 金融 海啸已经对世界 经济 造成了巨大影响 ，银行 业更是首当其冲。以往被视为安全系数相对较高的房产抵押贷款成为了本次危机 的导火索。文章拟从 “次贷危机”产生的根源入手，对我国银行房产抵押贷款风险管理的 思路和方法进行研究探讨。 　　 　　一、 “次贷危机”的产生 　　引起美国次级抵押贷款 市场 风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温 。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。利息 上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能， 对银行贷款的收回造成影响的危机。 　　在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不 在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业 是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用 等级达不到标准，他们就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。由于之前的房价很 高，银行认为尽管贷款给了次级信用贷款者，如果贷款者无法偿还贷款，则可以利用抵押 的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但是由于房价突然走低，贷款者无力偿还时 ，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款和利息，甚至都无法弥补贷 款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。一个两个贷款者出现这样的问题还好， 但由于分期付款的利息上升，加上这些贷款者本身就是次级信用贷款者，这样就导致了大 量的无法还贷的贷款者。正如上面所说，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引 发 　　了 “次贷危机” 。 　　二、 “次贷危机”给我国银行房产抵押贷款风险管理的启示 　　在 “次贷”风波爆发之前，美国经济已经在高增长率、低通胀率和低失业率的平台上 运行了 5 年多，有关美国房市 “高烧不退”的话题更是持续数年。中国与美国房市降温前 的经济图景存在一定相似性。美国 “次贷”风波中首当其冲遭遇打击的就是银行业，重视 住房抵押贷款背后隐藏的风险，同样是我国银行业当前应该特别关注的问题。在房地产市 场整体上升的时期，住房抵押贷款对银行而言是优质资产，贷款收益率相对较高、违约率 较低、一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房地产获得补偿。目前房地产抵押贷款在银行信 贷资产中占有相当大比重，也是贷款收入的主要来源之一。 　　 （一）改变“住房抵押贷款有抵押无风险”的错误观念 　　房产抵押物作为借款人最重要的不动产，对于 银行 来说，在逾期贷款清收过程中， 很大程度上发挥着增加客户压力、督促客户还款的作用。通过拍卖房产回收贷款，只是贷 款最后的解决措施，因此必须强化评级、评估、抵押登记等岗位的业务水平，认真做好客 户第一还款来源的 调查 核实和第二还款来源权属的落实工作。因此，要高度重视客户经 理面谈、面签工作，高度重视评级工作，高度重视评估和抵押登记的落实工作，把好贷款 质量第一关。 　　 （二）加强个人住房抵押贷款操作性风险的管理 工作 　　个人住房抵押贷款在办理过程中涉及到信用记录查询、房屋产权确认、抵押权属办理 等多方面的外部相关部门协调合作，同时在银行业务办理过程中又存在着评级、估价、审 查、审批、放款等多个部门的流程安排，一旦某个环节出现了问题，有可能导致整个贷款 链条的风险增加。因此，银行要在操作环节上下大功夫，强化制度执行力，将防范操作风 险作为当前信贷业务管理中头等大事来抓。要求客户经理在进一步加强制度执行力的同时 ，在贷款操作过程中应着重做到以下几点：一是对到期贷款多次转贷或延期的情况要重点 关注。对于到期贷款，银行要谨慎办理转贷或延期的方式，特别防止多次转贷、延期，掩 盖资产质量真实性，影响信贷资金的流动性；二是关注抵押不实或担保手续不规范等情况 。银行在办理抵押贷款时，在严防高估抵押品价格的同时，重点防范将不易变现、后期处 置贬值率高的专用设备用作贷款的抵押物的情况。坚决制止先发放贷款后办理抵押登记的 逆程序操作行为；三是注重贷后管理。在贷款发放后，要按照规定要求及时对抵押物的保 管、储存情况进行定期检查，同时密切关注 市场 上与抵押物同类产品的价格走势，发现 价格贬值时应立即要求抵押人追加抵押物，如无法追加抵押物应要求借款人提前归还贷款 或提前对抵押物变现，防止银行信贷资产受到损失。 　　 （三）结合市场状况和政策导向，有效降低贷款产品的违约风险 　　此次美国次级抵押贷款危机的源头就是美国房