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房地产行业金融服务方案 第一节 行业总体策略 2018 年房地产行业为我行“审慎介入类”行业，房地产行业总体授信策略 为“审慎择优、适度发展、严控风险” 。 “审慎择优”，是指实行严格的房地产贷款限额管理，以借款人或其股东具有丰富开发经验、经营稳健、遵纪守法、负债率低、资信良好、实力较强的开发 商作为授信对象，严防开发商因宏观调控引起资金链断裂的风险； “适度发展”， 是指严禁对经国土资源部门、 建设主管部门查实具有囤积土地、 囤积房源行为的房地产开发企业授信； “严控风险”，是指不对经营管理不规范、资金链条紧张、在媒体或公众中有不利传闻、或曾经有过不良记录等问题的开发商授信。 第二节 目标定位 一、目标产业链 房地产行业属于国民经济重点行业之一， 涉及基础设施建设、 房屋建设、 出租商品房等关联产业，可以带动上游水泥、钢材、施工等多个行业，是银行拓展 大额授信业务的重要客户。 房地产广义产业链包括房地产和被房地产拉动的钢筋、水泥、机械、家电、家纺等产业。房地产广义产业链除受房地产行业影响外，还 受到宏观经济等其他因素影响。 二、目标客户 1、具有较强盈利能力和抗风险能力的龙头企业。 2、积极转型至地产相关领域以享受更高附加值的房企，以及前景良好的转 型领域标的企业。 3、行业风险偏好持续提升，部分企业加快降低负债率，部分房企信用评级 被调升，房产资产包溢价流通等带动风险偏好的提升的房地产企业。 4、区域龙头房地开发企业，在当地市场占有率前二十强。 三、目标区域 （一）在风险可控的前提下 适度介入京津冀区域 京津冀政策特点：同步收紧。 2016 年，北京、天津、及环京部分区域（香 河、固安、大厂、三河、怀来、崇礼）调控收紧后，房地产市场开始企稳； 2017 年以来，北京进一步强化差别化信贷政策， 北京出台调控政策后， 环京周边县市 也集中出台调控措施，因此对于京津冀区域，在风险可控的前提下，适度介入。 （二）在风险可控的前提下 适度介入长三角区域 长三角政策特点： 分段强化。长三角城市群近期政策调整主要集中在三四线 城市。 2017 年以来，中心城市周边三四线城市连续收紧，至此，长三角城市群 除上海、南京、杭州、合肥四个中心城市外，已有 5 个地级市及 2 个县级市分阶 段收紧调控政策。所以对于长三角区域，要在风险可控的前提下，适度介入。 （三）审慎介入中西部地区 政策的特点： 逐层深化。由于中西部地区各省内部不同城市之间的市场情况 差异较大， 城市内部不同板块之间市场情况也差异较大。 因此，相对于京津冀城 市群和长三角城市群来说， 中西部地区出台调控措施的城市整体数量较少， 因此 对于中西部地区要审慎介入。 四、授信管理要求 （一）严格审查项目资本金来源 对经政府有权部门立项批复分期开发的房地产项目， 可按分期项目投资计算 项目资本金比例。 贷款资金、股东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资 本金。对借款人通过赠予、 债务豁免形成的权益资金要严格审查， 杜绝房地产开 发企业通过“假报表” 、“假权证”和“假注资”形式套取贷款。 （二）严格房地产贷款管理 要切实贯彻贷款资金受托支付和实贷实付要求， 严格按照工程进度发放贷款， 禁止超项目建设进度发放贷款。 要切实加强贷款资金用途监督， 防止房地产开发 企业将贷款资金挪用于购置土地或违规投入其他项目建设。 同时加强销售资金专 户管理，严格按项目销售进度收回贷款。 原则上项目面积销售率达到 20% ，须开 始按照一定比例归还我行贷款，面积销售 50% 时贷款收回比例不得低于 50%， 面积销售 75% （商用房 70% ）前须全部收回贷款本息，加速贷款的周转，防止 企业挪用贷款。对未按销售比例收回贷款的，必须严格整改，加强贷款催收，切实防范贷款风险。 （三）强化押品管理 住房开发贷款和商用房开发贷款必须以本项目土地和在建工程设定抵押。 对 当地政府不办理在建工程抵押或者因项目申请销 （预）售手续须注销土地和在建 工程抵押登记等客观原因， 造成确实无法办理本项目土地和在建工程抵押的， 须 要求借款人提供其他足值有效的抵押担保。 （四）加强合规性审查与管理 禁止发放用于缴交土地出让金的贷款。 对于房地产开发企业的房地产建设项 目，要在严格落实项目资本金充足和“四证”齐全的前提下发放贷款。 第三节 项目准入标准 一、准入标准 （一）土地开发 1《）国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》 、《建设工程规划许可证》 、《建筑工程施工许可证》 “四证”齐全； 2）储备项目土地地理位置优越， 有较大增值潜力， 具有良好的出让前景，符合城市规划和土地利用总体规划； 3）贷款项目具备财政部门批准的贷款规模批准文件和同级人民政府批准的项目实施方案； 4）项目资本金在 30% （含）以