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小区成立业主委员会 难在哪儿 《中华人民共和国物业管理条例》已于 7 年前颁布，业主委 员会早已不是什么新生事物。然而，西安目前业主委员会成立率 仍很低，这使得大修基金无法动用，业主维权比较艰辛。有人调 侃业委会的成立“像中彩票” ，需要有能力又热心的退休人士，还 要有一群素质较高的业主，以及开明的物业公司—— 2009 年 4 月，西安万强艺术家小区一位业主被打，后因伤势 过重抢救无效死亡。在他发起成立业主委员会的过程中，开发商 和物业公司雇凶杀人。 此案的主要嫌疑人滕麟、王少华已于去年 12 月 18 日被一审 判处死刑。判决书下来那一夜，遇害业主左明炜的遗孀张大联辗 转反侧。从立案、审判到一审宣判，奔忙了近一年，写了数不清 的材料，事情终于有了结果， “拿到判决书，人根本不敢看，伤口 又被撕开了一次。 ” 李蓉莉，万强艺术家小区成立业主委员会的发起人之一。从 2008 年开始筹备到 2009 年 3 月 29 日业主委员会成立， 她坦称“一 言难尽”。目前，业主委员会依然面临困境，因为种种原因，规范 管理无法展开。“那么难我们都挺过来了，我有信心能够将工作尽 快推向正轨。” 业主委员会的成立，究竟难在哪儿？ 住户间相互了解有限 牵头者面临重重困难 第 1页 共 7页 南郊某小区的业主王力 ( 化名 ) 最近有点烦，入住了 4 年的小区，物业管理总是让人不满意：电费收取不合理，管道维修不及 时等等，“个人去沟通时，总觉得物业不重视，推三阻四。 ”为了有个和物业平等对话的平台，从 2009 年底，小区计划筹备业主委员会。然而，接下来的情况让他非常头疼。 首先面临的是谁来筹备的问题。年轻人要上班没有那么多时间，只能寄希望于退休后的老年人。但很多老年人存在业主身份认定等问题，因为大多是以儿女的名义买的房，不是房产证上的“业主”。发起人的确定用了近一个月时间，召集业主第一次开会又用了 3 个月时间。响应小区里贴通知的人不多，大部分业主一直在观望。没有大的场所， 第一次会议的地点放在了小区篮球场。业主相互间不太熟悉， 要取信于大家显得很不容易。 一年过去了，当初发起筹备的 5 个人，只剩下王力还在坚持。 西安洪振律师事务所武军律师认为，成立难首先在于要求有点高。最新修订的《西安物业管理条例》第二十三条规定的成立条件是符合下列情形之一：物业出售且已经交付使用的建筑面积 达到物业管理区域建筑物总面积 50%以上；或是首套物业出售并交付使用满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积 20%以上。 陕西平镜律师事务所周文海律师从 2004年就关注业主委员会成立的难题，并多次参与业主委员会成立的法律咨询工作。在他 看来，业主委员会和村民委员会虽然听上去相似，但实际上却很 不同。村委会选举时因为知根知底， 有公信力的领导很容易选出，但小区居民来自五湖四海，互相之间不太了解，除非发生影响集 第 2页 共 7页 体利益的事情，平常联系较为松散。 2008 年，北郊某大型小区欲成立业主委员会，发起人获得了 业主的信任，开发商也提供了会议室，但拿委托书去房地局备案时，遭到“能不能代表业主”的质疑。这时，有业主指责做防护窗生意的发起人是为了私利，发起人的确有这个想法，但被无限放大之后，立刻遭到普遍质疑。最后，发起人干脆卖了房子一走了之。 平台难找，这好比新生选班长。虽然相互之间不了解，但大 家至少坐在一个教室， 而一般小区里是缺乏 “教室” 这个平台的。网络论坛现在比较发达，以此为平台是否能够解决这一问题？王 力所住小区的 qq 群已经成立两年，但通过这种方式的了解“还是不够”，很多老年居民也不习惯使用网络。 和物业没矛盾前就应筹备 街道办有义务当好牵头人 成立业主委员会的契机，多是源自对物业服务不满，这就很 难获得物业公司的支持。王力也觉得， “抱着抗衡的心态，物业公 司很难积极参与。 ”业主委员会的成立应该是业主、物业公司和相 关管理部门通力合作的结果， 《西安市物业管理条例》第二十三条 规定：街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知 30 日内，组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。 周文海认为一些街道办没有尽到相关义务。街道办应该更加 主动地去组织业主委员会，当好牵头人，单纯靠业主去向物业公 司索取相关资料， 不容易也不合适。 如果能在刚开始就主动一些， 第 3页 共 7页 在双方尚未发生矛盾时就组织成立， 物业公司也相对会多些配合。 枫叶新都市业主委员会成立于 2005 年，目前运转良好。这家业委会的主任毛新荣对于西安市业主委员会成立率不高感到不解，国家法律 法规比起当年已经细化不少，业主的维权意识也在不断提高。她认为，问题出在有些开发商和物业公司目光短浅，没有意识到成立业主委员会早已是