《城市综合体调研报告》.docxVIP

城市综合体调研报告 第一篇：芙蓉区 芙蓉区 中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必 然趋势，推进中国城市化进程，尤其是推进城市综合体的开 发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力虽。城市综合体 主要集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心和公寓等 于一体的多功能、多业态的大型建筑体。今年以来，火星街 道通过实地察看、召开会议、问卷调查等形式，在充分获取 来自各个层面第一手资料的基础上，结合实际，就芙蓉区城 市综合体的规划、建设和管理方面作出了一些总结，同时也 提出了一些具有前瞻性、可操作性的意见和建议，现具体报 告如下： 一、芙蓉区城市综合体建设取得的主要成绩 近年来，区委、区政府坚持旧城改造与新区开发并举， 城市建设取得令人瞩目的成绩。经过全区上下的共同努力， 初步建成了基础设施比较齐备、城市功能日臻完善、环境容 貌明显改观、特色较为鲜明的城区。为加快建设“人民满意 城市”的步伐，区委、区政府提出了在辖区内建设多功能城 市综合体的设想，此举预示着芙蓉区城市经济、社会、技术 形态已发展到较高程度，在未来的一段时期内将重点关注城 市综合体的开发和建设。 二、当前芙蓉区发展城市综合体的优势、劣势、机会及 面临的竞争压力。 相比兄弟城区，芙蓉区在发展城市综合体上的主要优势 有： 地理位置优势明显。地处老城区，地理位置相当优越， cbd中心商圈、火车站近在咫尺，根据这个特点，着力打造 以中央商务区、交通枢纽型为主要特色的城市综合体项目， 能更好地提升我区的区域核心竞争力。 文化旅游资源丰富。目前着力打造的韭菜园历史文物一 条街，将会是我市的“露天博物馆”，为此围绕打造以文化 旅游为主要业态内容的项目是我区发展城市综合体的乂一 关键举措。 开发风险低收益大。相对兄弟城区而言，芙蓉区密集的 人口、城市基础配套的客观市场需求，适合开发风险相对较 低、收益也更大的以购物休闲娱乐为主要内容的城市综合体 项目。 在看到优势的同时，推进城市综合体的困难也十分严 峻，主要劣势有： 市场还不够活跃。城市综合体项目是一种多功能的建筑 群体，开发的房产项目均为中高档住宅和高端写字楼，并配 星级酒店和大型商贸中心， 对开发商的资金实力、 运营能力、 招商能力、开发节奏等方面要求也相当高， 加上因市场形势、 融资压力等引发的项目方案变更、多方变化、项目重新报批 问题非常多，一定程度上制约了落户项目的推进。 拆迁因素影响大。城市综合体项目都存在拆迁难的问 题，由于难以按期完整交付净地，对项目整体方案的尽快确 定和开发计划的准确制定影响较大，导致项目单位边拆边 建，不仅降低了开发商资金的使用效益，而且也影响了城市 综合体项目“先商业后住宅”的开发模式。 基础设施投入还不足。城市综合体项目中对该地区的供 电、供水、供气能力等有很高要求，另外如果城市综合体项 目附近缺乏大型的基础设施，如绿地广场、文体设施等，而 且如果区域内的道路档次不高，交通经常呈现拥堵、混乱现 象，都将给地块推介、项目招商都带来了一定的负面影响。 推进芙蓉区城市综合体发展，将带来一些机遇： 优化产业结构。城市综合体项目的建成一方面可以迅速 填补工业企业搬迁税收缺额，支撑区域经济发展，另一方面 可以带动、提升现代服务业发展水平，真正起到促进产业升 级换代作用。 提升城市化水平。辖区内城郊结合部多、危旧房多，城 市化水平急需提升，这些项目的建设可有效带动危旧房改 造，彻底解决无序经营等问题，加快形成 cbd中央商务区。 实现可持续发展。随着近几年城市建设、开发力度的加 大，我区可用资源和空间越来越少，而城市综合体本身就是 一个用地非常节约、自身功能业态可循环再生的商业生态系 统，所以加快城市综合体项目建设是增强区域竞争力、实现 自身可持续性发展的战略选择。 三、加快推进城市综合体项目的举措 科学规划、引导储备 由于区域经济发展不平衡，需要根据不同区域的功能定 位和市场需求，科学规划综合体的功能组合，确定不同的业 态规划和招商目标，引导符合城市肌理文脉的综合体，彰显 个性，实现错位发展。如打造以文化、旅游、购物为主要 内容的文化旅游综合体；依托先进制造业、便利交通和区域 中位的优势，着力打造以总部经济、研发中心、销售中心、 物流中心等专业中心为主要形式的服务区综合体等。为此， 加强在手、在谈项目，特别是城市综合体项目的招商落户， 培育经济发展的新增长点，是当前各项工作中的重中之重。 分解业态，明确重点 因城市综合体项目开发门槛较高，对开发商资金实力、 运营能力等方面要求都相当高，加之目前经济形势严峻，开 发商整体拿地更趋谨慎。为此在开发形式中可考虑采取由政 府统一对综合体项目进行打包规划，按项目内各区域功能， 细分项目业态，有针对性地选择精于不同业态运作的开发商 落户建设，一方面可减轻开发商资金