土地增值税对房地产市场的影响.docVIP

PAGE 1 土地增值税对房地产市场的影响 BAIDU_CLB_singleFillSlot(10979);中国论文联盟 编辑。 　　[摘要]土地增值税是影响房地产市场的一个重要因素,国家税务总局从 2007年 2月 1日起,加强对房地产开发 企业 土地增值税的清算工作,此政策对房地产业产生了重大 的影响。本文从此政策出台的背景分析出发,深入探讨了该政策对房地产市场中的房价和 房地产企业的利润两个方面的影响。 　　[关键词]土地增值税 房地产 房价 利润 　　一、引言 　　近年来,房地产业 发展 势头异常迅猛,供需两旺,房价一各走高。房地产业 的快 速发展拉动了几十个行业的发展,并直接或间接拉动国内生产总值每年在 2个百分点左右 ,成为民国 经济 增长的重要因素之一。然而,过快的房地产业的增长以及过高的房价则 可能产生加剧 金融 风险的聚集、导致国民消费支出减少、加剧产业结构的不平衡、扩大 居民收入配差距等对社会经济不利的影响。而且房地产业增长过快会导致泡沫经济出产生 ,当房地产泡沫越吹越大时,一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下, 有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。 　　因此,作为大众管理部门的政府对房地产进行了一系列的宏观调控,对房地产市场进 行相应的规制,加以正确引导,发挥其积极作用、避免其消极作用。 　　近年来, 中国 人民银行陆续出台了一系列政策,其核心是提高商业银行和开发企业 自有资本金率,严控信贷规模、加息、取消个贷优惠等,旨在抑制房价的快速上涨和房地 产投资过热的现象。 　　2006年 4月 28日起,中国人民银行上调金融机构贷款基准利率。此外,央行在 2006 年内以 0.5%的比例三次提高了法定存款准备金率,2008年 3月,再次宣布上调 0.5%。 2007年：央行宣布自 3月 19日起,金融机构一年期人民币存贷款基准利率均上调 0.27个 百分点。 　　另外,2007年 1月 16日国税总局出台的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理 有关问题的通知》是被管理者和开发商一致认为的此轮房地产宏观调控中所出的“重拳” ,我国酝酿多时的土地增值税清算制时代真的到来了。 　　二、土地增值税征收办法出台的背景 　　1.房地产业发展过快 　　改革开放以来,我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期,不仅成为我国国民经 济的支柱产业之一。与之极不相称的是,土地增值税额虽有较快的进展,但在当年的税收 收入中的比率依然不高。如 2001年为 0.07%,2002年为 0.12%,2003年为 0.18%,2004 年为 0.29%,2005年为 0.77%,2006年为 1.02%,2007年为 1.08%。 　　2.房地产业税收流失严重 　　2005年,国家税务管理系统针对房地产行业进行了一次大范围的税收检查,有 11个 省级国税机关和 29个省级地税机关参与这项工作。检查结果表明,截至 2005年 10月底 ,全国共检查纳税人 27738户,其中,有问题的 13835户,问题率达到 49.88%。税收流失 情况的确严重。 　　3.原有征收制度不合时宜 　　国务院于 1993年即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种。 目前来看,这一征收办法不合时宜,重点表现在相关收入、费用的界定不 科学 ,导致房 地产企业的税收遵从成本较高；税务人员在采用查帐征收或核定征收等方式上随意性较大 ,不利于房地产业的平等竞争。 　　三、土地增值税对房地产业的影响 　　1.对房价的影响 　　随着全国各地房价的快速上涨,土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上 涨,特别是当土地的价格快速上涨时,一些企业或一些人利用自己手中持有的土地,对土 地进行囤积、对土地进行炒作也就成为 自然 。而土地的囤积与炒作,必然会推高市场土 地的价格,而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。而土地增值税的征收,一定意 义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作,降低房地产市场泡沫吹大的风险。影响 机制如下： 　　(1)对于人们普遍关心的开发商会不会因此将增值税转嫁给消费者并由此引发房价的 新一轮上涨,笔者认为对于这一点要区别看待,因为价格涨不涨并不完全由开发商决定, 市场供需,土地,建筑类型,区位等众多因素决定着房价,即使开发商有意涨价,也很可 能会受到其他因素(销售周期)的牵制而无法实现。作为开发商来说,如果能将增值额同扣 除项目金额的比例保持在 20%以内,就不用交纳土地增值税,而如果提高房价以图更高利 润,扣除土地增值税后的利润和 20%差不多,但高房价会造成销售上的困难,销售周期和 财务成本都随之增加,索性不如更加合理地定价,这样起码资金回收速度快了,可以提高 资金的使用效率。因此,严征土地增值税,会有