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商铺租金定价法则之“市场比较法”
本文从租金价格体系、项目价值评价两个方面分析“市场比较法”的计算步骤，
手把手教你如何分析并制定项目的租金价位。
市场比较法一：租金价格体系分析
第一步确定竞争项目租金价格
示例——项目周边街道及繁华街道租金如下：
名称 街道1 街道2 街道3 街道4
平均租金 40 元/㎡/月 35 元/㎡/月 60 元/㎡/月 60/ ㎡/月
第二步确定影响市场比较法定价的因素
根据本项目周边地区的市场调查，同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，
综合分析确定。
在参照体系的标准上，采用的是行业所制定的 “内部鳔胶标准” ，具体比较如下
表：
项目
权重
本项目
街道 1
街道 2
街道 3
街道 4
平均租金 (元/㎡)
PZ=X
P1=40
P2=35
P3=60
P4=60
地理位置
12
5
7
5
8
7
交通情况
9
6
4
6
6
6
商业氛围
14
4
5
4
9
8
人流量情况
11
4
4
4
7
6
车流量情况
7
5
5
5
5
5
建筑外观 6 4 4 2 3 3
项目规模
6
4
2
2
3
3
停车位
6
4
3
3
3
4
经营管理
8
6
3
3
3
3
经营商实力信誉
8
5
4
3
5
5
未来发展
13
8
6
6
7
7
合计
100
Q=55
Q1=47
Q2=43
Q3=59
Q4=57
注：
1）以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。
2）本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。
第三步确定修正后各相关项目的价格 PZ=(Q/Q1)*PZ (PZ 为租赁均价 ) P1 =(55/47)
*40=42.55P2 =(55/43) *35=44.76P3=(55/59) *60=55.93
P4 =(55/57) *60=57.89
各相关权重取值为 WZ
W1=25% W2=25% W3=25% W4=25%
PZ=∑ PIWI
租价： PZ=50.28
注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为 50.28 元/ ㎡/ 月。
以上也只是制定租金的一种方法， 只能做为参考， 还有要考虑租金返祖， 利用销
售价格、回报率来反推的方式也是可行的。
市场比较法二：商业项目价值评价
第一步制定项目价值评价表
评判
权重
评定分值
序号
因素
分值
项目
1
项目
2
项目
3
项目
4
本案
周边
A
环境
30
20.67
23.67
23
24
22
(小计)
商业
A-1
5
3
4
4.33
4
4
位置
A-2
交通便利度
5
3.67
4.33
4.33
4.33
4
A-3
周边房屋素质
5
4
3.67
3.67
4
3
A-4
周边居民质素
5
4
3.33
3
3.33
3
A-5
人流
5
2.67
4.33
3.33
4
4
A-6
车流
5
3.33
4
4.33
4.33
4
规划及建筑
B
20
18.33
12
10.33
14
17
(小计)
整体
B-1 4 3.67 2.67 2.33 3 3
规划
B-2
外观建筑风格
4
3.67
2
2
3
3
B-3
建筑空间规划
3
2.67
2
1.67
2
2
停车位
B-4
3
3
1.67
1
1.67
3
（便利大小）
主题
B-5
3
2.67
1.67
1.67
2.33
3
广场
动线
B-6
3
2.67
2
1.67
2
3
组织
配套
C
设施
20
13.67
10.33
9.67
12.33
17
(小计)
C-1
公共配套设计
4
3
2.33
1.67
2.67
3
C-2
无障碍设计
4
2.33
2
1.67
2.33
3
导购
C-3
3
2.67
2
2
1.67
3
设施
安全
C-4
3
2
1.33
1.5
2
3
设施
灯光
C-5
3
2
1.33
1.5
1.67
3
设计
其它
C-6
3
1.67
1.33
1.33
2
2
设施
D 营销 30 22.03 17.97 14.93 19.33 25
管理
(小计)
主题
D-1
3
2.33
1.67
1.33
2
3
形象
营销
D-2
3
2
2.17
1.83
2.33
2
策略
D-3
主力店
4
3
2.33
1.93
2.5
3
业态
D-4
4
3
2.33
1.77
2.67
4
布局
D-5
商场人流设计
2
2
1.27
1
1.33
2
D-6
经营管理模式
3
2
1.77
1.83
2
2
D-7
商业管理公司
2
1.27
1.27
1
1.17
2
促销
D-8
2
1.17
1.17
1
1.17
1.5
活动
经营
D-9
3
2
1.83
1
1.67
3.5
管理
品
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