碧桂园提前预售实施指引.pptVIP

项目提前预售实施指引 一、术语解析 提前预售 不打桩即可卖楼，可调整规划，做到“以销定产” 提早预售 降低预售门槛 提前开盘 通过努力缩短施工周期，提前开盘/开售时间 二、提前预售实质 不打桩销售，以销定产，确保货量不积存。 可根据市场情况，及时调整规划，建造适销对路的产品。 避免因产品滞销而造成的资金积压。 三、提前预售实施要求 所有的新盘销售，旧盘新推均需以“提前预售”为第一目标，当按集团规定要求“提前预售”无法实现时，必须经集团总裁同意方能降低标准，申请“提早预售”或“提前开盘”。 对于降低标准申请“提早预售”或“提前开盘”的项目，必须由区域总裁书面承诺该项目可以实现成就共享；成就共享是项目成功重要保障，区域总裁切记成就共享之“成就分享、风险公担”原则。 本细则是从集团层面提供的指导性实施细则；各区域应结合当地政府相关规定，因地制宜，制定出符合当地实际情况的具体性实施细则。 四、提前预售申请 申请提前预售的时间点 最佳时点 土地拓展阶段 关门时点 按与政府协商的最低预售条件倒排货量区的最迟开工时间点 四、提前预售申请 与政府谈判 “四步走” 告知原委 合法依据 打消顾虑 押保证金 请进来 走出去 谈判僵持 1、模块化规划组合 五、提前预售实施--5项指引 （1）规划方面 先整体规划，再选择拆分3-5个规划模块，有利于独立办理国土证，独立规划报建。 （2）规划原则 ①原则上按容积率上限整体规划，分块（50亩左右/块）布局，其中展示区独立成块，货量区分块成型； ②规划调整原则只进行户型调整，不会导致整体布局大变动；周边地块调整不影响已售地块景观、日照等；尽量不降低车位配比； ③已售地块原则不进行规划调整。 （3）产品模块化 ①地块一：展示区（综合楼、商业街、别墅及洋房板房）+两栋高层货量； ②地块二-四：别墅+洋房，或者洋房+洋房模块化。 （4）组合方面 展示区及部分货量宜组合在一起，其余部分宜按照体量及产品分别组合（尤其货量区规划需做好2-3套备用方案）。 地块一 地块二 150-200亩项目 地块四 地块三 2、法规策划前置 五、提前预售实施--5项指引 （1）报建方面 拆分3-5个国土证，独立规划报建，须与政府达成一致： ①总图：整体批复，与政府确认，各宗地块红线不退让，容积率可综合平衡、车位可综合平衡等，单个分区报建图不受指标限制； ②国土证：落实各地块切分后重新测绘时间，独立办理证件； ③规划证：分地块报规办证；根据规划需要分区报建，规划调整时允许分块规划公示； ④施工证：分别办理； ⑤预售证：分别办理； ⑥备案证：与当地房管部门事先谈好，在销售合同中约定以竣工验收备案为交付标准。 ⑦土地款按地块分期支付。 （2）销售合规 ①开售前五证齐全； ②合同签订：政府同意备案； ③合规输出：规划信息公示规范输出；正确输出所有地块市政配套设施信息，已确定的方可宣传。与业主确认所有地块市政配套共用。 地块一 地块二 150-200亩项目 地块四 地块三 3、弹性开发、流水线销售 （1）弹性开发 地块一 地块二 150-200亩项目 地块四 地块三 展示区+配合地块货量 以销定产地块 储备地块 （2）流水线销售 城市展厅客户定位（摘牌后45天） 展示区及配合地块货量 以销定产地块/储备地块预售证 合规完善 展示区 摘牌即开工 配合地块一开工货量 以销定产 储备地块 五、提前预售实施--5项指引 展示区摘牌即开工 配合地块同步或与在展示区后流水 视推售/规划调整情况安排施工 视推售/规划调整情况安排施工 锁定客户 指导规划 首次开盘推售 首次开盘储备或规划调整后推售 须及时完善合规手续 4、项目设施前置考虑 （1）整体道路、水电管线等市政设施规划相对固定； （2）展示区地块或配合货量地块规划有能满足自身需求并能覆盖这两个地块的配套设施（配电房、控制室等）； （3）后续地块市政配套系统分批规划，能保障相对独立的苑区交楼。 地块一 地块二 150-200亩项目 地块四 地块三 道路 首期设施配套 图例： 主入口 次入口 五、提前预售实施--5项指引 5、提前预售施工进度必须符合当地金融政策要求 金融政策 地块一 地块二 150-200亩项目 地块四 地块三 展示区 货量区 货量区 货量区 开发贷款 销售按揭 施工融资 五、提前预售实施--5项指引 Tips：财务工作前置，提前了解当地银行的政策规定，有针对性地选择政策相对宽松并满足我司要求的银行进行合作，尽快实现按揭款回笼集团。 展示区 六、注意事项 （一）深刻理解提前预售内涵，提前预售不等于提早预售，也不等于提前开盘。 （二）提前预售也可办证，容积率报高不报低，以利于后期的调整。 （三）集中供货，适销对路；规划调整，确保不积存。 （四）主动缴纳押金，保护政府，保护自己，保护税