万科项目可行性论证--经济测算指标体系-下载后编辑.pptVIP

6-4、销售毛利率 销售毛利率%=项目利润/销售收入×100% （项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加） 销售毛利率的意义： 在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。 销售毛利率和销售净利率的关系： 销售毛利率 - 销售净利率=销售税、费率 6-5、获利指数（现值指数） 现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。 计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为10%。 现值指数＞1 说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；现值指数＜1 说明其收益率达不到期望的回报率，项目不可行。 如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1 获利指数 = 现金流入现值/现金流出现值 万科城市花园项目 万科城市花园项目测算： 6-6、资金峰值比例 资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺口。 资金峰值是对项目而言，一般不必考虑本公司的自有存款余额。 资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。 资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 第十一章 审计技巧 * 在建及土地24.88亿，其中：在建13.82亿，待开发土地（主要为地价）11亿； 在建项目分布：深圳5.26亿、北京3.4亿、天津0.34亿、东北1.63亿、上海1.94亿、武汉成都1.25亿。 土地分布：上海0.63亿（优诗美地南区、金丰项目等） 北京4.65亿（星园2-3期3.79，青青家园等0.86） 深圳1.33亿（四季花城0.99、金色3期及下沙0.34） 天津4.04亿（东丽湖3.89、世贸2期0.15） 沈阳0.3亿（新城2区） 其他0.05亿 库存商品3.15亿，其中万佳2.99亿、物业、贸易、工业等0.16亿。 * 其他项中：99年度指武汉0.68亿 2000年指武汉0.93亿、成都0.42亿 项目可行性论证--经济测算指标体系（试行） 问题： 1、项目利润是怎样计算出来的？ 2、房地产经营需要哪些要素投入？ 3、什么样的房地产项目才是好项目？ 项目净利润 =销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税 （期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用） 土地、资金、人力资源、技术、品牌 投入少、回报高、见效快 一、应用标准测算报表体系的必要性 项目决策科学化 定量分析； 全面、多角度分析； 动态分析；程序规范。 项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。 主要基于以下需要： 报表格式、指标计算不统一 报表格式多样、指标不完整、信息不完全。 评价指标不能完整反映项目经营情况 过去主要计算投资回报率、销售利润率指标。 原项目测算的弊处 二、新的可行性论证经济指标体系的特点 将动态指标与静态指标相结合 动态指标 --考虑资金时间价值 静态指标 --不考虑资金时间价值 将指标分为核心指标和参考指标 核心指标：主要指标，反映核心收益能力 参考指标：反映某一个方面或作补充说明 包括以下四项： 除整体指标外增加了单项指标 如：资金峰值比例；地价支付贴现比； 启动资金获利倍数。 运用函数工具和公式链接简化计算 如：净现值（NPV）函数； 内部收益率（IRR）函数； 测算要素的弹性调整。 资金的时间价值： 资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。 今天的1元钱 不等于 明天的1元 利息；单利；复利；贴现；现值；终值 资金成本：使用资金要支付代价