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增值税实务解析:房地产行业 (二 )
2018-6-7
PART 01
纳税义务发生时间
增值税实务解析:房地产行业 (一 )
营改增试点期间 !
第一点 :要正确认识试点期间营改增政策的执行。
第二点 :要正确认识试点期间各自省局对营改增政策的解释。
第三点 :要正确把握疑难个案问题及时向所辖税务机关沟通。
2018-6-7
纳税义务发生时间
(一 )一般规定 (财税 【2016】36号 )
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取
销售款项凭据的当天 ;先开具发票的 ,为开具发票的当天。
一个前提 :发生应税行为。
三个时点 :一是收讫销售款 ;二是取得索取销售款凭据 ;三
是先开具发票 (预收款发票除外 )。
一个前提下 ,三个时点孰先原则 !
纳税义务发生时间
(一 )一般规定
最明确、最合理、被总局及各地认可的解释 :湖北国税
房地产公司发生应税行为是纳税义务发生的前提 ;发生应税行
为时间为不动产交付给买受人的当天 ;具体交房时间以 《商品
房买卖合同》上约定的交房时间为准。
(二 )未按合同约定交房
1.提前交房 :合同约定时间与实际交房时间孰早原则。
纳税义务发生时间
(二 )未按合同约定交房
2.延迟交房。房企原因 ,以实际交房时间 ;业主原因 ,以合同
约定交房时间。
问 :房地产企业与客户签订销房合同 ,约定2017年3月31日交房 ,现
因客户办理按揭贷款迟迟下不来 ,请问房地产企业是否应按合同约定
的日期确认纳税义务发生时间 ?还是等贷款下来实际交房确认纳税义
务发生时间 ?确认的依据是什么 ?
纳税义务发生时间
(三 )对以投资、分配利润、捐赠、抵债等
方式转让的不动产 ,房地产开发企业应以不
动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。
注意 :1.房企增值税的纳税义务时间迟于企业所得税确
认收入的时点。2.交房之前收取的款项属于预收款 ,房企
只负有预缴义务。
PART 02
预收款的税收处理
增值税实务解析:房地产行业 (二 )
预收款的税收处理
(一 )预缴期间
起点 :合同签订之日起 ;止点 :交付业主之日止。
安徽国税 :房地产开发企业的预收款 ,为不动产交付业主之前所收
到的款项 ,但不含签订房地产销售合同之前收取的诚意金、认筹金
和订金等。
(二 )现房销售 (不需预缴 )
(三 )收到房票 (以房票兑现时间为准 ,如房票兑现时间早于纳税
义务发生时间的 ,预缴税款 )
预收款的税收处理
(四 )预收款多交营业税 (不能互抵 ,多交退税 )
(五 )当期预缴税款抵缴 (当期申报可抵 )
湖北国税 :如纳税申报的所属期为预收款的当期或者以后期
的 ,其预缴税款可用来抵缴纳税申报应缴纳增值税。
(六 )不分项 目抵缴
(七 )预收款开票 (总局公告2016年第53号 :普票、税率栏
“不征税”、编码602 )
PART 03
视 同销售的判别
增值税实务解析:房地产行业 (二 )
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