房地产过去及2021后5年发展.docxVIP

毕节市房地产 我们来分析下毕节市房地产，先来回顾下毕节市房地产市场的发展 1998-2002年：房改 1997年亚洲金融风暴，毕节市的进出口贸易受到了严重影响，当时的贸易出口对毕节市的经济发展至关重要。于是为了拉动经济增长，政府将刺激出口政策转向刺激国内需求，而房地产被确定为重点支持的产业。1998年房改，正式启动了房地产市场。 2002-2004年：抑制房地产市场过热 2003 年国家确立房地产为支柱产业，与此同时房地产出现过热苗头。2004年全国房地产销售均价增长超过17%。 为了促进房地产市场健康发展，政府开始调控房地产市场，但效果一般。 2005-2007年：稳定住房价格 2005年政府加大房地产市场的调控力度，先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施，调控效果依然不理想，房价在短期下跌之后依然上涨。 2008-2009年：刺激住房消费 2008年由美国次贷危机造成的金融风暴席卷全球，全球经济衰退，国家为了保住经济增长，推出四万亿投资计划，并且政策转向，由调控转为刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，房价大涨。 2010-2013年：遏制房价上涨 经济企稳后，2010年迎来了当时最严厉的调控政策，房价上涨放缓。 2014-2016年9月：借稳增长和去库存再度刺激 2014年毕节市经济再度面临下行压力，再次放开房地产市场，一二线城市再次疯涨，部分区域甚至翻倍 2016年9月至今：房住不炒，促进健康发展 重新收紧限购限贷政策，2016年国庆过后，一二线房价和销量迅速降温。 回顾房地产的发展史可以发现，从1998年之后毕节市经济的发展离不开房地产的支撑。每一次经济有下行压力，就会放开房地产。房地产的启动是由于1997年亚洲金融风暴，2008年金融危机再次刺激房地产，2014年毕节市经济面临下行压力，还是靠房地产稳增长。 为什么房地产可以刺激经济发展？房地产的发展可以带动各行各业的发展，房地产企业拿到地之后，建房子要钢铁水泥，要请工人，建好之后要装修，需要油漆、瓷砖、铝合金等等，装修完要添置家具，空调、洗衣机、床、电视等等，这也是为什么房地产曾被定义为支柱产业 那么为什么只要一放开调控，房价就会暴涨呢？那么房地产上涨背后的逻辑是什么呢？ 人口红利与城镇化 城镇化简单来说就是人口会逐渐往城市转移，发达国家的城镇化率一般在80%以上，而毕节市过去的城镇化进程呢？ 我们看到毕节市的城镇化率在2000年初的时候不到40%，与发达国家的水平有着非常大的差距，而毕节市高达14亿的人口，对于城市住房有着强需求，这是房价长期上涨的逻辑。 货币政策 不论是商品还是资产，都是以货币来标价的，如果市场上钱多了，这笔钱流向哪里，那么哪里的价格自然会上涨。我们来看下毕节市过去20年的货币供应量 毕节市的货币供应量在2000年初的时候只有20万亿不到，但是从2008年金融危机开始货币供应量激增，从1999年到2018年，毕节市的货币供应量增速高达15%，如果这段期间投资收益率达不到15%，那么相当于你是亏钱的。 每一次放水几乎都会带来房地产市场的上涨，超发货币是房价短期暴涨的逻辑 土地财政 很多人以为钱都被房地产商赚走了，事实上真的这样吗，房地产企业的毛利率在30%到40%附近，这个毛利率实在算不上有多高。 那么这么高的房价，为什么毛利率只有30%多呢？钱都被谁赚走了呢？其实房子最贵的在于土地，这就要说到咱们国家的财政政策了。 咱们国家中央和地方的财政是分开的，对于地方政府来说，除了税收之外，主要的收入来源其实是土地出让金，地方政府为了搞经济发展，完成GDP要求，自然需要资金大力发展，那么钱从哪里来？靠的是卖地。 简单来说，你买房子的钱，最大的一部分落入了政府的口袋，其次才是房地产企业以及一些炒房客，所以对于地方政府来说，一方面知道房价上涨太快会出问题，但是另一方面，地方政府为了获得资金又需要卖地。 政府拿到这些钱干嘛去了呢？当然也不是随便糟蹋掉。其实咱们毕节市过去20年发展迅速，城市的基础设施做的非常好，高铁、地铁、公路、医院、学校等等都要花钱。地方政府可以说是房价上涨的重要推手。 从以上三个逻辑我们知道，过去毕节市房地产价格上涨是必然的，各个国家在特定的历史时刻都会通过房地产带动经济发展。那么这三大逻辑是否会支撑未来房价上涨呢？ 从城镇化率上看，目前毕节市的城镇化率大概在60%附近，离发达国家依然有一定差距，未来仍然有空间。但是问题在于人口红利，我们来看下毕节市过去出生人口数量的情况 上世纪50年代是一次婴儿潮，60年代到70年代，是一次持续性的婴儿潮，以王健林、马云为代表的这一代人为咱们国家的经济增长做出了巨大贡献，而目前这代人正逐渐老去。50年出生的人现在已经接近70了，60年出生的人也已经接近60了。