2020房地产估价第三章市场比较法.pptVIP

第三章 市场比较法 § 3.1 市场比较法的基本原理 一、概念 市场比较法是在求取待估房地产的价格时，将待 估房地产与较近时期已经交易的可比房地产进行比较， 从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出 待估房地产价格的方法。 二、基本原理 —— 替代原理（替代原则） 在同一市场上，具有同样效用的房地产在 同一时间具有同样的价格。 交易实例 1 待估房地产 比较 交易实例 2 交易情况修正 交易日期修正 待估 房地 产价 格 交易实例 3 交易实例 4 区域因素修正 个别因素修正 三、市场比较法的基本公式和规则 1 、基本公式 估价对象价格 = 可比实例价格 * 交易情况 修正系数 * 交易日期修正系数 * 区域因素修正系数 * 个 别因素修正系数 P=Pi*A*B*C*D 100 b 0 100 100 ? P i * * * a i b i c i d i 2 、修正的规则 差异修正的注意事项 1 ）差异修正必须合理 2 ）各个实例的差异修正必须一致 3 ）差异修正的结果必须使各个实例的价格差异减少 差异修正的规则 1 ）以待估不动产为基准 2 ）以市场为尺度 3 ）修正的顺序要恰当 例：实例的浴室设备是待估房地产没有的，实例价 格是 50 万元，该浴室设备价值 1 万元，则实例价格 修正为 。若实例的区域因素比待估房地产 劣 5 ％，实例价格为 P B 时，待估房地产价格 P D ＝？ 四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件 （一）特点 1 、整个过程简单明了 2 、计算少而简单 3 、结果有较强的说服力 4 、在比较实例的选取上，既要选择比估价 对象较优的交易实例，也要选择比估价对象较劣 的交易实例。 （二）适用范围 1 、有广泛市场交易的房地产类型 2 、常见的房地产类型 （三）适用条件 1 、充足的市场资料 （ 1 ）数量充足 比较交易实例资料有 10 个以上， 具有较高可比性的 3 个以上 （ 2 ）质量合格 替代性较大 （ 3 ）资料可靠 资料来源可靠，资料本身可靠、 适用 2 、丰富的估价经验 § 3.2 市场比较法的估价步骤 一、搜集交易实例 （一）收集途径 1 、政府部门 房地产市场行情、房地产价格指数等 2 、房地产开发商、经纪人 3 、信息服务 房地产信息中心 4 、同行提供 5 、传媒 6 、其他途径 交易当事人、四邻、金融机构、司法机关 （二）收集内容 1 、交易双方的基本情况及交易目的 2 、交易实例不动产的状况 位置、形状、面积、地质条件、自然与 人文环境、土地利用现状与规划用途、建筑物基本 情况、权利状况 3 、成交价格与成交日期 单价、总价、货币总类 4 、付款方式 5 、交易情况 （三）整理与查证 1 、按地区、类型分门别类存放 2 、核查资料的可靠性 编号 名称 坐落 分类号 用途 交 易 实 例 调 查 表 卖方 买方 成交价格 个别因素 说明 区域情况说明 交易情况说明 位置图 资料来源 查证结果 土地状况 建筑物状况 成交日期 适用性评分 附件种类 二、选取可比实例 1 、比较实例与待估房地产应具有可比性。 1 ）实物的同一性或类似性 2 ）位置的同一性或类似性 3 ）时间的接近性 4 ）交易情况无反常 2 、比较实例选取的具体要求 1 ）所处地区相同或处于类似的供需范围 2 ）用途相同 3 ）建筑结构与建筑形式相同 4 ）权利性质相同 5 ）价格类型相同 6 ）估价时点接近 7 ）正常交易 三、建立价格可比基础 1 、统一付款方式 2 、统一币种和货币单位 3 、统一面积内涵 建筑面积和使用面积 4 、统一面积单位 平方米、平方英尺 5 、统一采用单价 例：某企业购进一写字楼，与出售方商定的价 格是 50 万元。付款方式为该企业先付 10 万元即可 使用写字楼，余下 40 万元在第三个月末、第六个 月末、第九个月末和