杭州丁桥某的项目的定位的报告.pptVIP

项日背景及地块分析 项目可发展物业分析 酒店式公寓市场分析 酒店市场分析 商业市场分析 写字楼市场分析 项目总体定位 日收益评估 口北:丁兰公寓(安置房) 华丰工业经济园 同协村安工房 口南:玉锦工业经济园 口东:净水剂厂、礼盒包装厂( 华丰路 向铁项目部 口优势:项目西沿河,将拥有较 好的沿河景观帶;地块比较方 礼会包装厂 口劣势:项目处于新兴开发区域 可依托的周边资源不多,需 要通过项目本身规划定位来带 浙北物流 动区域的发展 口交通条件 现有公交812路、99 城(直线距离9公里左 石样高架 口项目周边现状描述 口产业现状:目前项目所在及周边华丰、石桥区多为老厂区,服装、包装、印刷、科 技类工业型企业散落分 口交逦现状:华丰路临本地块尚未修绻,同协路向南与石大路交汇;华丰丁桥区棫与 笕桥、石桥单元之间有石桥高架,对南北向人流形成一定阻隔 口周边商业:目前丁桥的商业开发主要集中在新城广场区域;华丰区的商业开发启动 息装卩厂 相对较早,怡和银座、华悦酒店等相继建成 口周边住宅:丁桥的开发起源于大型经济适用房,随后天阳观筑、广宇上东城、颐景 园等商品房相继开发,华丰区有亿城嘉园、元都新景等住宅;北面半山田园区域土 地相继出让,绿城等知名开发商将入驻开发;西面4公里左右为北景园大型居住区 南面石桥单元和笕桥单元尚未启动,仍为厂区和农居房为主 口项目区位发展:从规划看,华丰 石桥路 地铁3号线 为城北新城 口产业发展:城北新城今后将构建 以生态居住、绿色消费理念为引 导,以生活性服务业为中心、文(30万方现划中) 化教育服务业为依托、休闲旅游 业为特色、现代刨意产业为提升 的城市新城核心区 口交i发展:同协将钱江新城北景园居住区 华丰居任区 (地块距离钱江新城约9公里) 地铁3号线走华丰路向同协路 北上,距高地块500米左右; 4KM 口区域物业发展:从规划看,丁桥 半山、长睦星桥、笕桥均将形 笕桥居住区 成大型的居住区,另外丁桥、华 石祥东路 丰区将承担城北新城主要的商务 功能,包括性质、现代创刨意服务 业(服务业当地工厂转型而发展 的现代服务业) 城北新城有三大规划理念 首先,考虑到余杭组团目前居住率增长較快,因此城北新城要安排充足的就业岗位,以一些今后 有发展潜力的服务产业为主,吸引居住在余杭組团的市民就近上班 第二,城北新城今后的功能将呈现多样性,除了有品质居住以外,还包括蔄务功能、文化创窆功 能等,采取了综台体的构筑模式来进行构造。 第三,城北新城词钠道交通,主要依≡轨道三号线和快速公交三号线,解决这个区块市民的出 行交通问题 第四,就城北新城本身而言,具有较好的山水条件。所以在规划当中,更加关注山水资源 用地性质:業体建设用地(49%可办理独 立产权,51%只能办理大产权) 容积率:≤3.0 建筑高度:≤60米 地理位置:同协路与华丰路交叉口 建筑密度:≤40% 面 口优势 地块比较方正,利于规划和土地利用 口Ss2:地块北为华丰路,是丁桥大型居住区通向市区的交通要道之一,西面同协路规划直通钱江 新城,与杭州CBD核心区之问的往来交通便捷 口S2:地块西面为河道绿化,利于菅造较好的绿化环境 口劣势 口W1:地块南面为石徉髙架,对于南面人流向北会形成一定的阳隔, 口w2:地块所处位从丁桥的版图上看,处于相对偏的位置(距离规划中的丁桥行政中心15公里) 口机会点 口1:城北新城规划中主要为居住功能,这为项目发展服务于居住区人群的业态如百货商场、家 居商城等提供支持 口2:城北新城其次为商务、文化创意功能,对于写字楼的发展提供机谴 口威胁点 地块35公里范内已经有大润发、新城广场、新华广场、新时代等大型的、综合型物业的 规划和开发,若业态音同会形成定的竞争关系 项日背景及地块分析 项目可发展物业分析 酒店式公寓市场分析 酒店市场分析 商业市场分析 写字楼市场分析 项目总体定位 日收益评估 从周边现状以及政府的期望,要求本项目能成为区域的标杆项目,能带动区域的发展 因此项目的规划需要有复台度,内在的物业之间要能形成互动发展。 可能发展方向 商业(包括传统商业、专业市场、餐饮休闲配套商业体) 写字楼 酉店式公寓 酒店 具体哪种方向更可行,下面将从市场层面、政策层面、投资 收益层面、资金回笼速度等来研判该复合体项目的最优组合 20万方的商业复合体,需要确定一种物业作为项目的核心驱动,从而带动项目内 其他物业的发展。体量初判在5-10万平方米,在发展方向上锁定商业MALL 510万方的商业MALL可发展的方向? 可能发展方向 传统商业 如银泰百货 专业市场 如新时代、欧亚达