杭州长睦地块前定位的策略的报告.pptVIP

谨呈:杭州市城市建设发展有限公司 山水之间, 价值无限, 杭州长睦R21-03地块前期定位策划报背 世联地产2010.03  商业秘密声明 本文内包含的资料属于上海世联地产顾问股 份有限公司的商业机密,一旦泄漏,可能被商业 竞争者利用。因此本文档内容仅限于对上海世联 地产顾问股份有限公司作投标之用;除此之外, 不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果上海世联地产顾问股份有限公司有幸和 贵方签订合同,对本文档中数据的发布、使用和 复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本 限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文 中包含数据的使用授权的情况。  项目本体 主城10余公里配套缺乏|区域形象落后 西溪板块 城东新城 板块现状特征 1、距离主城区中心约14公里,目前缺乏公共交通配套; 2、区域现状以安置房、郊区农民房和工业厂房为主,区域 形象相当落后 3、区域改造仍处于初期,城市基础建设有待完善,生活型 配套{学校、医院、商业等相对较落后  项目本体 板块首块地,市场未发声,客户对区域印象弱 长和睦皋亭综合体规划片区 除去经济安置房外,尚未进 房地产商业开发,市场认 知处于空白期。客户认知受 丁桥片区的认知影响较大, 仍是以城北远、价格便宜、 落后郊区、环境差等感知 出现,整体档次认知不高 义在丁桥那边吧,那边 老杭州人肯定不认的,农村 了,以前城北大都是工业厂 房的、杭钢好像也在附近, 反正环境不太好,交通嘛也 不方便,房子的价格算是便 宜的,不过我们是不买的 杭州人孟师傅 World union  项目本体- 皋亭山风景区|上塘河景观|生态公园 项目经济指标: 总占地:10.59万方 总建面:25.416万方 容积率:2.4 限高:75m 建筑密度:28% 皋亭山风景区 地价:11.02亿,折 合楼面地价4336元L 平米  2 区域市场 依区位各单元形成明显的价格梯度,本地块所 在长睦皋亭单元处于传统价格劣势 星桥街道价格 ◆华丰单元依赖更好的区位及相 对成熟的区域配套,实现相对较 高的价格,在16000-18000元/平 皋亭长睦综合 方米之间,其中桦枫居凭借精装 价格:??? 修及更好的现场展示、更广泛的 图/ 市场宣传取得18000元/平方米的 成交价格 ◆丁桥单元凭借强势的规划利好 及一定的区域成熟度实现12000 无在售楼盘本 3000元/平方米的销售价格,在 价格:42000 城北新城处于中间价格段 ◆星桥街道区位更加接近临平副 价格:1600 城,实现价格较低,为8000 800元/平 10000元/平方米 米桦枫居精 装修实现 ◆本地块位于丁桥及星桥之间, 18000 处于价格劣势  区域市场 区域市场产品同质性严重,卖点雷同,竟争激烈 建筑面积容积率王力户 精装修 2分 上东城 32万 2,4 107-129三房↓ 丁桥天阳观筑 12万 2.2 07-133三房 artdeco立面 联合格里 10万 175两房、88三房 20-130二房 中小户型 冠宇隽园 12 万 2,3 86-115三房 中小户型1 精装修;中小 桦枫居 24183两房、89三房 1132-135四房 精装修户型;品牌开 发商 板块元都新景 16万 2288两房、103-129k 中小户型 亿城嘉园 17 万 2 65房、7887房 100-123 否小户型 ◆产品主力户型多为88平方米紧凑三房及110130平方米的舒适三房,毛坏交付,同 质性强,卖点雪同,区域竞争十分激烈  区域市场 目前区域客户仍以本地首置和改善客户为主,未来随着 市场不断开放,城东外溢白领将占据重要份额 区城市场不同客户比例示意图 ◆随若杭州城市不断外扩及区域配查的不断完善,区 域置业客户也在经历着不断演变的过程 ◆目前区域客户仍以本地首次置业客户为主,本地改 善型需求及城东外溢白领也占较大比例 ◆未来区域市场将变成完全开放型市场,城东外溢白 领占据重要地位 ■杭州、温台按资客 04年 05年 06年 7年 08年 09年 未来35年 启动阶段 发展阶段 成熟阶段 典型楼盘 北景园 亿城嘉园 瘙里桦枫居 广宇尚东城 经适房 本地奇年婚房购置70本地青年首次置业客本地首次置业客户占逐渐变成完全开 拆迁户和当地农民 %,本地改善型客户户仍占多数,本地改40%,本地改菩型客放型市场,城东 很少量区域善型客户开始增多户占30,城区外溢白外益白领份